Что такое категория земельного участка

Содержание

Земли поселений в 2018 году — что это такое, виды разрешенного использования, в состав территории

Все земли в земельном законодательстве РФ делятся по категориям. Это позволяет определить их ценность и виды разрешенного использования.

Что в 2018 году относится к землям поселений? Земельный Кодекс РФ содержит определение семи категорий земель, каждая из которых имеет определенные отличия.

На основании принадлежности земельного участка к определенной категории устанавливаются допустимые виды его использования. Что такое земли поселений в 2018 году?

Общие моменты

Действующие положения земельного законодательства базируются на делении земель по категориям.

В Государственном кадастре недвижимости для каждого зарегистрированного земельного участка указывается категория и вид разрешенного использования.

Если земля используется с целью, отличной от дозволенного использования, имеет место нарушение закона.

Если говорить о земле, как имуществе физических лиц, то упомянуть нужно только категории с определенным видом использования.

Это земли, предназначенные для жилой застройки и сельскохозяйственного назначения. Такие участки располагаются, как правило, в местах проживания граждан. Соответственно, название их звучит земли поселений.

Определения

Для земель поселений характерны общие отличительные признаки. Земли поселений это земли, используемые для обслуживания городов и сельских поселений и расположенные внутри черты (городской, сельских поселений).

Черта выступает внешней границей населенного пункта и разграничивает земли разных категорий. Такая черта/граница может меняться согласно планам планировки и застройки населенных пунктов.

Нужно отметить, что границей охватывается не только застроенная земля, но и незанятые земельные участки, предназначенные для обслуживания населения или находящиеся в частной собственности.

Граница не может проходить через отдельный участок, а только по его краю. Один надел не может относиться к двум разным категориям. Внешней чертой определяется общая территория конкретного населения.

Что касается внутренней организации земель, то таковая осуществляется местными органами самоуправления на основании утвержденных планов застройки и планировки.

Что входит в состав такой территории

Земельного Кодекса позволяет достаточно ясно определить состав земель поселений.

Данная территория включает в себя:

  • зоны, предназначенные для общественных нужд;
  • промышленные зоны;
  • участки под постройку жилья;
  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • территории под военными объектами;
  • зоны для спецобъектов.

Для указанных территорий градостроительные нормы трактуются по-разному. Регламент затрагивает все процессы, касающиеся застройки каждой отдельной зоны.

Закон обязует каждого гражданина или собственника соблюдать положения градостроительного регламента и порядка застройки.

Виды возводимых объектов должны соответствовать конкретной зоне. Однако нужно учитывать, что различные типы зон могут переплетаться между собой.

Это влияет на виды разрешенного использования. Потому перед использованием земельного участка желательно ознакомиться с картой территории поселения и утвержденным регламентом.

По некоторым признакам все участки, входящие в земли поселений, можно разделить на виды:

По признаку доступности к приватизации Большинство земель данной категории могут переводиться в частную собственность. Но некоторые участки приватизации не подлежат. Например, набережные, парки, городские водоемы, дороги и т.п.
По признаку разрешенного использования Переплетение различных зон ведет к совмещенному режиму их использования, но приоритет отдается более значимому. Например, участок входит в генплан градостроения, то есть относится к «красным линиям». Значит, такая земля может быть изъята под госнужды и застраивать ее нет смысла
По предназначению Распределение касается участков, предоставляемых частным лицам. В частности, это участки под ИЖС, дачное строительство, садовые товарищества, ЛПХ

Нормативное регулирование

Основным нормативом, регламентирующим правовое положение земель поселений, является Земельный Кодекс РФ.

Всего в ЗК РФ содержится три специальные статьи касательно данной земельной категории. В ст.83 приводится определение территории, относящейся к землям поселений.

По этой норме определяют статус территории органы местного самоуправления. Здесь же сказано о возможности изъятия участков из частной собственности при необходимости реализации градостроительных планов.

Ст.84 регламентирует вопросы относительно установления границ населенных пунктов.

Для граждан основной момент в том, что их личные участки могут включаться в общую территорию без реквизиции (изъятия).

В ст.85 определяется состав земель поселений и деление их на зоны.

Также на положениях данной статьи базируются правоотношения между владельцами и пользователями земельных участков в черте поселений с органами, осуществляющими управление территориями внутри населенных пунктов.

ЗК РФ дает определение землям поселений и их использованию только в общих чертах. В целом же существует достаточно много специальных норм, где упоминаются земли поселений.

Учитываются как федеральные законы, касающиеся застройки и использования, так и нормативы субъектов РФ, и акты местных органов власти.

Земли, составляющие территорию поселения

Земли, входящие в состав территории поселений, от иных категорий отличны тем, что предназначение отдельных зон может существенно различаться.

Можно выделить такие функциональные зоны земель поселений, как:

  • жилищная;
  • социальная;
  • коммерческая;
  • иная.

К жилищной зоне относятся территории, предназначенные для жилой застройки индивидуальными и многоквартирными домами, занятые строениями и приусадебными участками.

Социальная зона включает в себя участки, занятые деловой общественной застройкой и предназначенные для возведения государственных или некоммерческих объектов.

Состав коммерческой зоны предполагает включение земель производственных объектов, объектов общественного питания и торговли, транспортной и инженерной инфраструктуры и иных объектов предпринимательской деятельности.

К иной зоне относятся земли:

  • используемые для транспорта и коммуникаций;
  • особо охраняемых природных территорий;
  • историко-культурного назначения;
  • лесного фонда;
  • занятые водоемами, реками и водными объектами;
  • сельскохозяйственного использования;
  • общего пользования (улицы, площади, тротуары и т.д.);
  • резервные, предназначенные для развития населенного пункта и развития ЛПХ;
  • специального назначения (свалки, скотомогильники и т.п.).

Все указанные виды земель объединяет то, что используются они для развития населенных пунктов. Но отличаются способы их использования.

Виды разрешенного использования

Основным видом разрешенного использования земель поселений является застройка. Это может быть строительство частных домов или учреждений различного типа.

Возвести дом можно практически на любом участке в пределах поселения, даже если изначально земли сельских поселений предназначались под ведение сельского хозяйства.

Но нужно учитывать план застройки поселения. В целом к разрешенным видам использования относятся:

  • застройка коммерческого плана;
  • сельхозиспользование;
  • крестьянские и фермерские хозяйства;
  • личные подсобные хозяйства;
  • производство с/х продукции;
  • индивидуальное жилое строительство;
  • дачные хозяйства;
  • дачное строительство.

Но, несмотря на достаточно обширные возможности использования земель поселений, нельзя применить их к любому участку в пределах поселения.

Как уже упоминалось, вид разрешенного использования должен соответствовать участку согласно зонированию территории.

Здесь нужно упомянуть о ситуациях, когда зоны переплетаются и сложно определить допустимый вид разрешенного использования.

Как правило, выбирается наиболее приоритетный вид, но некоторые ситуации требуют рассмотрения на государственном уровне.

Как пример, лесная амнистия, законопроект о которой рассматривается в 2018 году. Речь идет о включении части земель лесного фонда в земли поселений.

Когда участок в пределах населенного пункта передается в пользование частного лица или продается гражданам, то обязательно уточняется, каким образом возможно его использование.

Лицам, в чьей собственности находятся земли, входящие в территорию поселений, любое использование необходимо согласовать с местными органами власти на предмет соответствия градостроительному плану.

Особый правовой режим

Основные нормативы, регламентирующие правовой режим земель поселений, это ЗК РФ и Градостроительный Кодекс.

Так земли поселений являются единственной категорий земли, границы которой можно четко установить согласно закону.

Черта городских и населенных пунктов являет собой линию, разграничивающую земли поселений и иные категории земли.

Определение пограничной черты основывается на утвержденной градостроительной и землеустроительной документации.

Использование земель поселений определяется согласно зонированию территорий. Вся территория населенного пункта делится на территориальные зоны.

Результаты разделения отображаются в документах зонирования, которые представляют собой часть правил застройки и землепользования.

Правилами застройки и землепользования именуются нормативы местных органов власти, которые определяют порядок градостроительной деятельности.

На основе этих Правил разрабатываются и утверждаются планы использования земель.

Согласно утвержденным Правилам для каждой территориальной зоны определяется отдельный градостроительный регламент.

В расчет принимаются особенности расположения и развития зоны, а также возможность сочетания разных видов разрешенного использования.

Особенность использования земель поселений такова, что порядок использования устанавливается на основании генерального плана города либо плана застройки поселения.

: категории земли и виды разрешенного использования. Земли населенных пунктов

Именно генплан выступает главным градостроительным документом, который определяет условия зонирования и развития территорий, формирования инфраструктуры, сохранения историко-культурного наследия, обеспечения санитарного и экологического благополучия.

Для ведения личного подсобного хозяйства

Вести личное подсобное хозяйство разрешается на землях ЛПХ, предназначенных для сельскохозяйственного использования.

Такая категория земель обычно находится за пределами населенного пункта. Вид разрешенного использования таких участков, именуемых полевыми, заключается в реализации с/х видов деятельности.

Использовать данный вид земель под индивидуальное жилое строительство категорически запрещено.

Но и в состав земель поселений могут входить земли сельхозназначения, то есть относящиеся к категории ЛПХ. Именуется такой тип участков как «приусадебный земельный участок».

Данная территория может использоваться с сельскохозяйственными целями и в частности для ведения личного подсобного хозяйства. От полевых участков приусадебные отличаются возможностью возведения жилого дома.

С этой точки зрения участки ЛПХ, входящие в состав земель поселений, практически не отличаются от участков под ИЖС. На построенный дом можно зарегистрировать право собственности и впоследствии прописаться в нем.

Можно ли строить дом

Само определение земель поселений, указывающее на развитие населенных пунктов, свидетельствует о возможности строительства дома.

Тем не менее, самостоятельная застройка является нарушением закона, даже если дом выстроен на личном участке.

До начала строительства необходимо получить соответствующее разрешение от местной администрации.

Разрешение выдается после сверки предоставленного проекта будущего дома и плана городской застройки.

Предоставленный проект должен соответствовать требованиям градостроительного плана земельной территории в целом и участка в частности.

Кроме того должны быть соблюдены нормы жилищного строительства. Строительство дома без наличия разрешения или с несоблюдением утвержденного проекта не позволит зарегистрировать объект.

Регистрация права собственности осуществляется только после принятия здания в эксплуатацию комиссией, сформированной местной администрацией.

Незаконно выстроенный дом является самостроем и подлежит сносу без возмещения расходов владельца.

Земли под строительство дома выделяются местными органами управления на платной и бесплатной основе. Участок можно купить, взять в аренду или получить в безвозмездное бессрочное пользование.

Размер выделяемых участков устанавливается исходя из обстоятельств фактического землепользования и градостроительных планов.

Построить дом можно только на участке с определенными границами и поставленном на кадастровый учет. Обусловлено это тем, что установленные границы учитываются при составлении проекта застройки.

А регистрация в Кадастре позволяет определить стоимость участка, на основании который определяется выкупная цена земли, размер арендной платы и взимаемый впоследствии налог.

Как проводится их кадастровая оценка

Под понятием кадастровой оценки земель поселений понимается совокупность действий административного и технического плана касательно определения кадастровой цены.

Для оценки применяются такие методы, как доходный, сравнительный или затратный, а чаще сочетание методов. Применяемые методы оценки привязаны к сделкам, совершаемым на рынке недвижимости.

За основу кадастровой стоимости принимается среднерыночная цена по купле-продаже участков разного назначения.

Далее происходит сравнение проанализированных участков и оцениваемых земель. Информация для анализа берется из открытого реестра по сделкам с недвижимостью, из отчетов оценщиков, из СМИ.

Специфика определения стоимости земель поселений в том, что цена их на порядок выше участков иных категорий.

Однако в немалой степени зависит это от востребованности участков и уровня развития поселения. В настоящее время кадастровая стоимость земель практически аналогична рыночной цене.

В чем разница с ИЖС

Отличие земель поселений от участков ИЖС в более обширном перечне видов разрешенного использования.

Земли поселений могут использоваться для разных целей, в том числе для строительства и сельскохозяйственных нужд.

Вместе с тем вид разрешенного использования периодически может меняться в случае изменения градостроительного плана.

Участок под ИЖС можно приватизировать, хотя в разных случаях условия приватизации могут различаться.

Что касается земель поселений, то некоторые территориальные зоны являются сугубо общественными и передаче в частную собственность не подлежат.

Но самое главное отличие, которое часто не учитывается, это то, что ИЖС это не категория земли. Под ИЖС понимается вид разрешенного использования территории с категорией земли поселений.

То есть фактически индивидуальный жилой дом может располагаться и за пределами населенного пункта. Например, на землях, предназначенных для с/х нужд, для садоводства или дачного строительства.

Зарегистрировать право собственности можно только на дом, построенный на землях поселений. Во всех остальных случаях строение будет считаться временным сооружением.

Для того чтобы утвердить ИЖС как вид разрешенного использования, придется изменять категорию земли, что предполагает достаточно сложную процедуру и не всегда возможно.

Земли поселений в 2018 году объединяют в себя территориальные зоны различного назначения.

Поэтому любое использование этой категории земель, независимо от вида права, необходимо согласовывать с местными органами управления во избежание ненадлежащей деятельности.

Источник: http://jurist-protect.ru/zemli-poselenij/


Категория земли и её допустимое использование

Продолжение темы «С чего начинается строительство дома?»  

        В этой статье мы рассмотрим категории земель и их допустимое использование, разберемся как правильно выбрать землю для последующей покупки.

      Что же такое категория земли – это участки земель, выделенных государством и предназначающихся для конкретных целей.  

Участки земель подразделяются:

  • Земли сельскохозяйственного назначения
  • Земли населённых пунктов
  • Земли промышленного и прочего спец назначения
  • Земли особо охраняемых территорий и объектов
  • Земли лесного фонда
  • Земли водного фонда
  • Земли запаса

        Нас с Вами интересует лишь первый и второй пункт, ибо остальные категории земли никак не связаны с нашей мечтой – возведением собственного дома. Их и будем подробно рассматривать.

      Для начала познакомимся с документами, которые собственно и содержат в себе информацию о категории и целевом назначении земли. Это кадастровый паспорт и свидетельство о регистрации.

      Для разных стран они имеют несколько разный вид.

Для Российской Федерации:

Кадастровый паспорт:

Свидетельство о регистрации:

Для Республики Беларусь:

Выписка из регистрационной книги (Аналог кадастрового паспорта):

Свидетельство о регистрации:

      Что же за такой документ кадастровый паспорт? В каждой стране есть кадастровый реестр, — простым языком говоря, база данных, где хранится вся подробная информация о любом клочке земли, а кадастровый паспорт – это выписка из этой базы.

И еще, без кадастрового паспорта невозможна ни одна сделка с этим земельным участком.

Так, что он у продавца в любом случае должен быть… (на всякий случай поясню, что его выдает земельная кадастровая палата, разумеется, за деньги и в течение нескольких дней)

        Свидетельство о регистрации содержит в себе информацию об объекте недвижимости, о его хозяине, и об ограничениях на этот объект. Выдает его агентство по государственной регистрации и кадастру (Или другой уполномоченный орган). Опять-таки, в каждой стране они отличаются названиями, но сути это не меняет, смысл понятен – я думаю, разберетесь.

        Итак, вернемся к категории земли и их назначению.

        Целевое назначение участка – это собственно тот род деятельности, который Вам государство разрешило осуществлять на этой земле. Кстати, если Ваш участок используется не по назначению, то государство может запретить его эксплуатацию или даже изъять. Правда, я об этом еще не слышал, тем не менее…

        Земли населенных пунктов – вот самая идеальная категория земли для возведения своего дома.

        Какие же виды целевого назначения мы можем встретить в кадастровом паспорте и регистрационном свидетельстве, относительно этих земель?

      Я не буду переполнять статью, и Ваш, без того перегруженный мозг, ненужной информацией, касательно не интересующих нас категорий и видов целевого назначения, лишь для того, чтобы вы имели общее представление — все-равно все сведется к тому, что я напишу далее. Поэтому, не будем тратить бесценное время, которого нам и так не хватает. Я переработал огромную кучу информации и предоставляю Вам уже «Самые сливки».

      Как я уже и говорил, лишь 2-е категории для нас представляют интерес – это земля сельхоз назначения и населенных пунктов. Теперь подробней об их целевых назначениях (далее ЦН).

      На землях населенных пунктов МОЖНО возвести частный дом, а также успешно там прописаться, если:

  • ЦН: Индивидуальное жилищное строительство. Как практика показывает, это самый дорогой вид земельных участков. На них разрешается: построить отдельно стоящий дом не превышающий 3-ёх этажей, с правом прописки внем.
  • ЦН: Личное подсобное хозяйство. На нём также можно возвести частный жилой дом с правом прописки в нем, (не превышающий 3-ёх этажей) ТОЛЬКО ЕСЛИ ОН ВХОДИТ В СОСТАВ ЗЕМЕЛЬ ПОСЕЛЕНИЙ. Разница от предыдущей категории в том, что тут есть возможность еще и занятия своим подсобным хозяйством. А вот если участок с ЦН ЛПХ располагается на земле сельхоз назначения, то строительство дома на нем ЗАПРЕЩЕНО! (Будьте внимательны!)
  • ЦН: Дачное строительство. Опять-таки, если земля входит в категорию земли поселений, то на ней можно и строить и прописаться. А на землях сельхоз категории – строить можно, а вот зарегистрироваться нельзя. Отличие этих земель от описанных выше в том, что проблемы связанные с освещением, водоснабжением, очисткой дорог в зимнее время года и прочими коммунальными радостями всецело лежит на владельцах домов.

        Вторая категория: земли сельскохозяйственного назначения. Тут все очень непросто. Для нашей цели это скорее не подходящая категория, однако, дом на ней все-таки можно построить, как я уже говорил выше, но нельзя прописаться. Возведение дома разрешено только при целевом назначении дачное строительство. Вообще этот вопрос пока остается открытым.

      Однако есть еще возможность перевода земли из одной категории в другую. Только я вас очень прошу, не верьте продавцам, которые убеждают вас, что это легко и запросто переоформляется… Зачастую это невозможно вовсе осуществить. Для этого нужно очень глубоко изучить эту тему, чтобы не попасться в ловушку. Я рассмотрю этот вопрос в этой статье.  

Итак, подытожим

      Обзванивая продавцов участков Вам необходимо искать:

Категорию «Земли населенных пунктов»

      С целевым назначением:

Личное Подсобное Хозяйство.

Индивидуальное Жилищное Строительство.

Дачное строительство.

      Уверяю Вас, из того несметного количества продающихся участков, после отработки по этой статье, останется процентов пятьдесят. На этом все! Отсеивайте ненужное. А когда отработаете все пункты из этой статьи – вы очень удивитесь. Вам для выбора останется с десяток участков. Успехов!   

Читайте далее «Возможность подведения коммуникаций»

Источник: http://www.hozainvdome.ru/kategoriya-zemli-i-eyo-dopustimoe-ispolzovanie-6/


Виды и категории земель: классификация и целевое назначение

Проблема осуществления землепользования для граждан является актуальной и довольно часто они сталкиваются с таким термином как категории земель или виды земель.

С первого взгляда данное понятие кажется не существенным, но, когда граждане сталкиваются с трудностями переоформления своего имущества, либо использованием его для собственных нужд, то есть реализацией своего конституционного права распоряжаться собственностью, в этом случае понятие виды земель приобретает для них более существенное значение.

Особенности классификации земель

Такой юридический термин, как земля, обладает одной характерной чертой – она является неперемещаемым объектом и классифицируется в нормативных документах как недвижимость.

Это определяет порядок обращения с землями гражданами и организациями на основе предусмотренных законодательными актами прав.

Имеется ввиду, что, например, нормы про регистрацию имущественных прав, закрепляют механизм переоформления прав на земли, а гражданское законодательство указывает на возможность осуществления различных юридических действий как с недвижимостью, таки и с землей.

При этом, имея свое целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, о чем сказано в нормах профильного законодательства, они, как объекты, принадлежащие к недвижимости, будут оформляться для осуществления сделок именно исходя их указанных критериев, то есть с учетом категории.

Классификация земель очень важна и является одним из фундаментальных принципов при построении норм, регламентирующих земельные вопросы.

Также, важным фактором является классификация земель по их целевому назначению, на основании специального классификатора. Статья седьмая ЗК РФ определяет семь категорий земель.

Для понимания сути деления территорий на категории целесообразно коротко рассмотреть каждую из них, их отличия и характерные черты.

Отдельные категории

Сельхозземли предназначены для обеспечения населения, особенно проживающего за пределами городов, сельхозпродукцией, которая используется как для личных потребностей граждан, товарного производства, так и для внешнеэкономической торговли.

Поэтому, законодательными актами предусмотрено, что земли сельхоз назначения – это приоритетные земли в отличие от других. Также, сельхозземли, как правило, находятся за пределами городских и сельских поселений.

Нельзя использовать участки не по целевому назначению земель, то есть не для ведения сельского хозяйства. К сельхозземлям относятся также территории, на которых находятся дороги, насаждения или другой сельскохозяйственный объект, используемый обслуживания данных территорий.

Приоритетным считается использование земель для сенокосов, пашни, садов и других насаждений.

Для процветания и строительства городов, сел, поселков ключевую роль играют земли населенных пунктов.

Они включат некоторые зоны, специфика которых заключается в большом количестве строительных норм, действие которых распространятся на такие территории.

Например, градостроительный регламент – этот документ фиксирует принципы строительного режима зданий, сооружений, объектов на указанных территориях, а также находящихся над поверхностью объектов.

Важно! При включении или выключении земельных территорий из пределов городских и сельских поселений, это не нарушает прав пользователей территорий, то есть не влияет на право собственности, а лишь относит земли к другой категории, что может повлиять на какие-либо действия с ней впоследствии.

Название следующей категории земель говорит само за себя, и обобщить его можно одним термином – для промышленности. Эта разновидность земель размещает различные категории, преимущественно государственного либо стратегического назначения.

На них могут базироваться, к примеру, военные части, станции или прочие засекреченные объекты. При обозначении такого вида земель в общедоступных кадастрах, на картах, категория может быть умышленно изменена для обеспечения режима конфиденциальности.

Конечно же, на таких участках могут размещаться и обычные производственные предприятия любого вида собственности, к примеру, частной.

Территории, которые особо охраняются, на основании решений правительства или законодательного органа, могут изыматься из оборота, то есть, сделки и другие юридические действия с ними запрещены.

Введение такого особого режима для земель, запрещающего какую-либо деятельность на них обусловлено необходимостью защиты территорий от каких-либо изменений, например, для природоохранных целей.

Проще говоря, с целью сохранности первозданных природных объектов (растительного, животного или водного мира и прочее), Пользование этими территориями возможно лишь для научных экспериментов, изучения и охраны природы.

На территориях, относимых лесным и водным видам находиться соответственно леса (различных типов), а также различные водные объекты.

[smartcontrol__shortcode key=»Категории земель их виды разрешенного использования» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Понятие земель запаса охватывает свободные территории, не занятые каким-либо собственником, и не предоставленные в пользование лицам.

Целевое использование земельного участка должно соблюдаться.

В условиях реалий существующих сегодня торговых отношений, у тех, кто ведет бизнес при помощи земли, достаточно часто возникает необходимость использовать принадлежащую им территорию по другому назначению.

Например, участки в пределах населенных пунктов или вблизи крупных городов или транспортных магистралей во многих случаях гораздо выгоднее использовать для застройки и предоставления коммерческих услуг, чем для традиционного сельскохозяйственного производства, а земли, расположенные вблизи лесных массивов или для рекреационных нужд.

Подобные ситуации возникают ежечасно, что обусловливает возникновение проблем в процессе изменения назначения земельных участков.

[smartcontrol__shortcode key=»Категории земель» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Делая выводы, необходимо сказать, что деление территорий на категории земель (виды земель) необходимо для осуществления надлежащего учета и контроля их использования.

Применение определенного вида территорий вопреки целевому назначению, без совершения некоторых законных действий, будет считаться правонарушением, в результате чего, граждане, в том числе должностные лица, обязательно будут привлечены к ответственности, о которой идет речь в профильных законодательных актах. В зависимости от последствий и ущерба, причинённого природе, санкции предусмотрены даже уголовными законами РФ.

Стоит запомнить, чтобы изменить целевое назначение земельного участка, с соответствующим заявлением необходимо будет обращаться к компетентным органам власти. На это имеют право граждане и организации. Механизм изменения категории земли идентичен порядку отвода участка.

При этом разрабатывается проект отвода земли, и собираются необходимые документы, подтверждающие возможность перевода из одной категории земель в другую.

Конечно, если возникают трудности с оформлением, то для экономии времени лучше обратиться к специалисту, который поможет оформить всю документацию, ибо сделает это по доверенности «под ключ».

Источник: https://ProSobstvennost.ru/zemlepolzovanie/kategorii-zemel.html


Виды категорий земель

Каждый земельный участок, как известно, имеет свое прямое назначение и категорию, это может быть земля ДНП, ИЖС или СНТ.

В чем разница между этими категориями земель? Какие существуют преимущества и недостатки каждого из видов земельных участков? Как правильно сделать выбор земли для строительства дома? Об этом читайте в нашей статье.

Выбор и приобретение земли под строительство дома является довольно сложной процедурой, определенных познаний в области гражданского, жилищного и земельного законодательства.

Здесь необходимо, в первую очередь, точно знать будущий статус строения и соответственно на основании этого уже выбирать категорию земельного участка. Статус земли, как правило, указывается в документе о собственности, каждая категория имеет свои особенности и разрешенные виды их использования. Остановимся более подробно на каждой категории земли под строительство.

Участок СНТ, земля под дачное строительство

Земля СНТ (садовое некоммерческое товарищество) является категорией земель, предназначенной для ведения сельского хозяйства.

Примечательно, что земельный участок статуса СНТ имеет более высокий бал бонитета (уровня плодовитости земли), соответственно, и стоимость такой земли будет выше относительно других категорий.

Участок СНТ обычно располагается в красивых живописных и экологически чистых районах, имеет удобный подъезд и доступную транспортную развязку, регулярное движение маршрутных автобусов. В ряде преимущественных особенностей, которыми обладает участок земли в СНТ, стоит отметить:

  1. относительно низкая стоимость по сравнению, к примеру, к категорией земель под ИЖС;
  2. расположение в экологически чистом районе, за городом;
  3. возможность использовать землю только для выращивания сельскохозяйственных культур, без возведения загородного дома.

Минусы и ограничения участков земли в СНТ, которые обязательно должен учитывать владелец или потенциальный покупатель:

  • Подведение инженерных коммуникаций к участку (электросеть, газификация, водопровод, канализация) возможно только за отдельную плату, внести которую должен сам собственник земли.
  • Отсутствие возможности постоянной регистрации по месту жительства, поскольку дачный дом располагается на земле сельскохозяйственного назначения.

В некоторых отдельных случаях собственники жилья, расположенного на участке земли СНТ, могут добиться через суд получения постоянной прописки, но нужно учесть, что эта процедура может занять довольно длительное время.

  • Участки земли в СНТ, как правило, не принимаются финансовыми организациями в случае ипотечного кредитования.
  • Любое строение на участке земли СНТ, будь то маленький объект или большой капитальный жилой дом, по документам он все равно будет иметь статус дачного, а значит, в случае продажи, оценочная стоимость на такую землю будет существенно ниже.

Земля ДНП: преимущества, недостатки

Категория земель строительства ДНП (дачное некоммерческое партнерство) имеет низкий балл бонитета, а значит она менее плодородна, чем дачный участок земли в СНТ. Земля ДНП располагается на территории сельскохозяйственного назначения, и имеет кадастровую стоимость почти на 20% ниже участков земли под строительство дома ИЖС.

Чаще всего, земля ДНП приобретается для строительства загородного дачного дома. Однако, новое законодательство допускает организацию участков данной категории на землях поселений, автоматически приравнивая категорию участков ДНП к ИЖС, а значит в жилом доме, расположенном на данном земельном участке, можно будет получить постоянную регистрацию.

Основные преимущества земли ДНП:

  • доступная стоимость относительно земельных участков ИЖС;
  • расположение за городом, в экологически чистой зоне;
  • собственник земли категории ДНП является членом некоммерческого партнерства, что дает ему полное право участвовать в собраниях членов ДНП и принятии решений по всем общественным вопросам;
  • независимо от величины строительного объекта, в частности жилого дома, для признания его годным для проживания не потребуется проведения обязательной технической экспертизы;
  • возможность получения постоянной регистрации, если земля ДНП располагается на земле поселения.

Среди недостатков от приобретения земли ДНП стоит отметить:

  • возведение большого жилого дома для постоянного проживания может вызвать ряд сложностей, в первую очередь, связанных с тем, что участок земли ДНП, как правило, имеет статус сельхозназначения и может быть использован для выращивания сельскохозяйственных культур;
  • земли ДНП не предусматривают подведение к участкам дорожных покрытий и инженерных коммуникаций, соответственно, собственники земельных владений в объединенном дачном поселке, в случае необходимости, могут все услуги по подведению коммуникаций оплатить самостоятельно;

Стоимость земельного участка в ДНП с подведенными инженерно-коммуникационными сетями, хорошими подъездными путями и развитой инфраструктурой будет существенно высокой.

  • земля ДНП допускает получение постоянной регистрации и прописки в жилом доме, возведенном на участке, однако в процессе оформления нередко возникают определенные сложности, например, необходимо представить доказательства, что дачный дом пригоден для постоянного проживания;
  • земли ДНП не предусматривают возведение на них социально значимых объектов общественного значения, таких как школы, больницы, детские сады, крупные магазины;
  • не все банковские организации готовы взять в залог земельный участок со статусом ДНП в случае оформления ипотечного кредита;
  • участок земли ДНП предполагает наличие на нем загородного дома и оформление его в частную собственность.

Главной целью объединения собственников дачных участков в ДНП является — контроль за обслуживанием всего дачного поселка. Для этого владельцы участков определяют управляющую компанию, которая и занимается обслуживанием данного объединения, выступает в роли заказчика схем зонирования территорий для размещения ДНП и развития инфраструктуры.

ДНП является официальным юридическим лицом, зарегистрированным в федеральной налоговой службе.

Организация имеет свой устав, который содержит в себе все необходимые условия и требования, включая наименование объединения, порядок приема в члены ДНП, условия оплаты труда работников, условия внесения членских взносов и регулярных платежей за обслуживание владельцами участков.

Имущество общего пользования (в частности имущество, обеспечивающее потребности членов такого некоммерческого объединения в проходе, проезде, водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, газо- и теплоснабжении, охране, организации отдыха, иных потребностей, общие ворота и заборы, площадки для сбора мусора и другое) создается на взносы членов ДНП и является его собственностью.

Форма права на земельный участок ДНП подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности.

После прохождения процедуры регистрации ДНП, объединенная организация получает бесплатную землю под строительство объектов жилой недвижимости в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Далее, после утверждения проекта застройки ДНП, на земельные участки оформляется собственность с последующей передачей в собственность каждого члена ДНП на платной или бесплатной (через администрацию района) основе.

Вступление в дачное некоммерческое партнерство возможно на основании личного заявления на общем собрании всех членов объединения.

Земля ДНП допускает ведение на участке сельского хозяйства, возведение хозяйственных построек и сооружений, строительство жилого дома с соблюдением всех строительных норм и стандартов. Примечательно, что реализация любых самостоятельных проектов на участке ДНП должна быть согласована с правлением организации.

В соответствии с действующим законодательством, участник дачного некоммерческого партнерства (ДНП) обязан освоить полученный земельный участок в течение 3-х лет.

Ответственность членов ДНП

Члены ДНП не отвечают по обязательствам дачного некоммерческого партнерства. Совершение действий, повлекшее убытки объединению ДНП, влечет за собой ответственность в отношении председателя и членов правления. При этом, если члены правления али против решения, повлекшего за собой убытки, они не несут за это ответственность.

Важно! Совершение действий, повлекшее убытки объединению ДНП, может повлечь за собой административную, дисциплинарную, материальную или уголовную ответственности.

Выход их членов ДНП

Каждый из членов ДНП вправе добровольно выйти из объединения и вести на своем земельном участке индивидуальную дачную деятельность, однако, выход возможен с заключением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования.

Вышедший из общества вправе пользоваться инфраструктурой и имуществом ДНП за определенную плату, оговоренную в договоре, ее размер не может превышать размер платы за пользованием имуществом остальных членов ДНП.

В случае неуплаты платежей владелец земли ДНП теряет право пользования объектами инфраструктуры, все долговые обязательства по обязательным платежам взыскиваются с него в судебном порядке.

В случае ликвидации ДНП, за членами дачного некоммерческого партнерства сохраняется право на земельный участок и всех строений, расположенных на нем.

Категория земель под ИЖС: преимущества, недостатки

Земля под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство), расположенная, как правило, в пределах жилых поселений, пользуется большим спросом для возведения загородных домов и коттеджей. Среди основных преимуществ, которые приобретает собственник земли ИЖС:

  • получение прописки и постоянного адреса места жительства;
  • возможность трудоустройства и получения почтовой корреспонденции;
  • обеспечение социальной инфраструктурой (больницы, поликлиники, детские сады, школы, магазины и т.д.), дорогами, всеми возможными коммуникациями (электричество, газ, вода и т.д.);
  • возможность оформить налоговый вычет за построенное жилье;
  • земля ИЖС принимается в качестве объекта залогового имущества, в случае оформления целевого кредитного продукта, многими крупными банками (Сбербанк, Россельхозбанк, Росбанк и другие).

Однако стоит отметить, что земля ИЖС также имеет и ряд существенных недостатков, которые могут повлиять на выбор потенциального покупателя земельного участка:

  1. наличие ограничений на размер земельного участка (каждый регион предоставляет землю в соответствии со своими предельными нормами);
  2. чаще всего, отсутствие гарантий на качественное подведение и стабильную эксплуатацию коммуникационных сетей и дорог;
  3. при возведении жилого дома на земле ИЖС необходимо получить все разрешения на строительство после согласования проекта с соответствующими организациями и службами, в процессе строительства необходимо соблюдение всех норм, ГОСТов и правил СНиПов, а по завершению строительных работ на дом необходимо получить разрешение на ввод в эксплуатацию;
  4. земли ИЖС имеют довольно высокую стоимость;
  5. высокие ежегодные земельные налоги.

Земля ИЖС: правильная покупка

Сегодня, к сожалению, не редкость случаи обманов покупателей в области продаж земельных участков, в частности, недобросовестные продавцы пытаются обманным путем продать другие категории земель, обозначив их, как земли ИЖС.

Стоит сразу отметить, что в свидетельстве о регистрации земельного участка ИЖС, являющегося объектом продажи, в строке «Категория земли» должна стоять отметка — «Земли населенных пунктов», и кроме того, в графе «Обременения» должен стоять прочерк, подтверждая отсутствие ограничений на заключение договора купли-продажи и строительство.

Кроме официального документа на право собственности, подтвердить факт земли ИЖС можно по следующим признакам:

  • приобретаемый земельный участок должен располагаться внутри границ населенного пункта лили в непосредственной близости от него;
  • земли ИЖС, как правило, имеют площадь более 6 соток и связаны с объектами инфраструктуры.

Подводя итоги отметим, что каждый из видов категорий земель ДНП, СНТ и ИЖС, имеет свои преимущества и недостатки, и конечно, прежде чем делать окончательный выбор, необходимо, в первую очередь, определиться с назначением и дальнейшей перспективой земельного участка.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/land/vidyi-kategoriy-zemel/