Покупка квартиры у нескольких собственников

Содержание

Покупка квартиры у двух или нескольких собственников: нюансы составления договора купли продажи

Покупка квартиры у нескольких собственников

Стандартный договор купли-продажи предполагает наличие минимум двух сторон. Но их может быть и больше, если продажа жилья осуществляется сразу несколькими собственниками.

Почему у квартиры может быть два и более собственника?

Несколько собственников у жилплощади может быть в двух ситуациях:

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.
  1. При долевой собственности. В этом случае в рамках одной жилплощади несколько лиц владеют долями, выраженными дробным числом (например, ½).
  2. При совместной собственности. В этом случае лица имеют равные права на одну и ту же квартиру. При этом равные права не означают долю в квартире. Совместная собственность может быть разделена с выделением долей каждому собственнику, но до тех пор, пока это не сделано, любая сделка может быть проведена только при одобрении всех собственников.

Нужно ли согласие собственника?

Согласие от второго собственника на приобретение недвижимости нужно лишь в ситуации, если речь идет о совместной собственности. При совместной собственности решение о продаже должно быть единогласным, в противном случае сделка становится невозможной.

Согласие должно быть грамотно оформлено. Хотя четких требований к документу нет, но в нем должны содержаться следующие сведения:

  • полный адрес и технические характеристики квартиры;
  • паспортные и контактные данные собственников;
  • реквизиты документа, который подтверждает наличие совместной собственности (завещание, договор дарения, купли-продажи, брачное свидетельство и т.д.);
  • отсутствие возражений на реализацию недвижимости;
  • срок действия соглашения.

Согласие на продажу всегда заверяется нотариально.

Если же речь идет о долевой собственности, то владельцу продаваемой доли достаточно отправить второму собственнику заказное письмо с предложением выкупить часть жилплощади.

В случае отказа (отсутствие ответа также считается отказом) владелец может продать свою долю третьим лицам. Единственное исключение – когда продаются одновременно все доли.

В этом случае уведомлять других собственников нет необходимости, поскольку все они участвуют в сделке.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, обращайтесь через форму онлайн-консультанта или звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Какие документы требуются?

При купле-продаже квартиры с долевой собственностью понадобятся следующие документы:

  • правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • уведомление в письменной форме второго собственника с предложением о выкупе доли;
  • отказ от выкупа доли.

При купле-продаже квартиры с совместной собственностью пакет документов меняется:

  • правоустанавливающая документация (договор приватизации или купли-продажи, судебное решение и т.д.);
  • свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН;
  • нотариально заверенное согласие второго собственника на продажу квартиры.

Также для сделки понадобятся дополнительные бумаги, вне зависимости от вида собственности:

Могут понадобиться и другие документы, в зависимости от особенностей конкретной сделки.

Нюансы составления договора

При совместной собственности продажу жилья может совершать один собственник без личного присутствия другого, заручившись нотариально заверенным согласием.

Поскольку продажу собственники осуществляют совместно, то для них достаточно одного экземпляра договора (второй экземпляр остается у покупателя).

В документ вписываются данные как покупателя, так и обоих собственников.

Важно! При долевой собственности договор обязательно заверяется нотариально. Это необходимо во всех случаях, даже тогда, когда осуществляется одновременная продажа всех долей квартиры.

При обращении к нотариусу нужно предоставить паспорта всех участников сделки, правоустанавливающие документы от каждого владельца доли, договор купли-продажи и письменное уведомление о предложении выкупа доли с отказом от выкупа.

Помимо этого, составление договора при купле-продаже у нескольких собственников ничем не отличается от стандартного договора.

Права несовершеннолетних

Вне зависимости от вида собственности, если на жилплощади прописан несовершеннолетний, необходимо согласие опеки на сделку. Для получения разрешения органов опеки должны быть предоставлены гарантии, что у несовершеннолетнего будет другое жилье, которое по размерам не может быть меньше продаваемого.

Получить согласие опеки очень важно, поскольку при несоблюдении прав несовершеннолетних сделка будет аннулирована.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему, звоните по телефонам:

  • Москва: +7 (499) 110-33-98.
  • Санкт-Петербург: +7 (812) 407-22-74.

Или задайте вопрос юристу на сайте. Это быстро и бесплатно!

Источник: https://zakonometr.ru/nedvizhimost/pokupka/kvartiry/u-neskolkih-sobstvennikov.html


Как избежать рисков при покупке квартиры у двух собственников

Покупка квартиры у нескольких собственников
Г. Алексеев Автор статьи

Приобретение жилья на вторичном рынке может обернуться для будущего владельца недвижимости значительными потерями. Это связано с тем, что жилая площадь может находиться в общей собственности, которая бывает двух видов:

  • совместная собственность – принадлежит более, чем одному человеку без распределения долей. Чаще всего возникает при покупке жилья супругами в период нахождения в официальном браке;
  • долевая собственность – характеризуется наличие долей на право собственности имуществом, полученным в результате наследования, приватизации на всех членов семьи или соседей по коммунальной квартире, покупке квартиры с вложением денег двумя и более совладельцами.

В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален. Воспользуйтесь бесплатной консультаций именно по вашему конкретному случаю, прямо сейчас позвоните по телефону: (это бесплатно)

+7 (499) 350-84-35 — Москва

+7 (812) 309-76-98 — Санкт-Петербург
+7 (800) 555-67-55 доб.636 — Круглосуточная бесплатная линия по все России

При покупке квартиры у двух собственников предполагается обязательное наличие согласия обоих владельцев жилья на отчуждение их имущества.

Сложность проведения сделки по купле-продаже общей собственности состоит еще и в том, что выделение доли не предполагает натурального предоставления какого-либо количества квадратных метров.

Исключение составляют коммунальные квартиры, где доля владельца на право собственности соответствует имущественной.

Если между сособственниками недвижимости нет договоренности о продаже всей квартиры, то покупателю придется отказаться от сделки. Никаких законных способов купить жилое помещение, находящейся в общей собственности, при отсутствии согласия всех владельцев – нет.

Когда один из собственников квартиры категорически против продажи квартиры, то второй совладелец может пройти процедуру выделения своей доли, и после этого распорядиться ею по своему усмотрению – продать, подарить либо обменять. Это касается тех случаев, когда жилье находится в совместной собственности. Если же статус квартиры – общая долевая собственность, то каждый сособственник имеет право на распоряжение принадлежащей ему частью имущества.

Единственное ограничение при этом – преимущественное право сособственников на первоочередную покупку «соседской» доли.

За месяц до предполагаемой сделки владелец части недвижимости обязан в письменном виде предупредить остальных жильцов квартиры о своем намерении продать долю.

В уведомлении обязательно указывается цена и все условия продажи.

Если совладелец доли в квартире проживает по другому адресу, то придется отправить ему заказное письмо или телеграмму с уведомлением о продаже.

Сложнее обстоит дело, когда место нахождения одного из сособственников неизвестно, и он не появляется в поле зрения жильцов квартиры продолжительное время.

Тогда придется пройти судебную процедуру о признании такого совладельца безвестно отсутствующим.

Особенности покупки квартиры у двух собственников

После того, как согласие всех сособственников получено, можно приступать к самой процедуре оформления сделки купли-продажи квартиры. Покупателю важно удостовериться, что все риски по приобретению жилья, находящегося в общей собственности, минимизированы.

Если квартира покупается у супругов, находящихся в законном браке, то потребуется нотариально заверенное согласие мужа/жены на продажу недвижимости.

При наличии у них несовершеннолетних детей, даже не имеющих право на доли в квартире, обязательно разрешение органа опеки и попечительства на продажу жилья.

То же правило распространяется на членов семьи, признанных судом недееспособными.

Перед тем как купить квартиру у двух собственников, потенциальный приобретатель недвижимости должен проверить свидетельство о регистрации права собственности, где указаны все совладельцы жилья и размер их долей в праве. Нелишним шагом будет проверка соответствия паспортных данных, указанных в «розовом» свидетельстве с личными документами продавцов квартиры.

Для того чтобы быть уверенным в юридической чистоте квартиры, необходимо заказать выписку из ЕГРП на приобретаемое жилое помещение. Такой документ можно заказать в службе Росреестра или территориальном МФЦ (многофункциональном центре). Выписка содержит следующие данные:

  • описание жилого помещения;
  • информация о зарегистрированных правах на объект недвижимости;
  • информацию о действующих обременениях на квартиру (арест, ипотека, аренда);
  • сведения о ведущихся судебных спорах относительно данного жилья.

До окончательного принятия решения о покупке квартиры с общей собственностью необходимо проверить существование третьих лиц, имеющих права на эту недвижимость и зарегистрированных там жильцов. Для этого продавец должен представить:

  • справку из ЖЭКа о том, что все проживающие в квартире сняты с регистрационного учета;
  • расширенную выписку из домовой книги;
  • справку из паспортного стола ФМС о лицах, имеющих право пользования квартирой (зарегистрированных по месту пребывания).

Особенно тщательно следует проверить наличие временно выписанных жильцов квартиры (не являющихся сособственниками), сохраняющими право на проживание и пользование жилой площадью после продажи:

  • лица, проходящие военную службу;
  • лица, находящиеся в местах лишения свободы по приговору суда;
  • несовершеннолетние, помещенные в детские воспитательные учреждения;
  • престарелые и больные люди, находящиеся в специализированных учреждениях.

Если квартира продается по доверенности, выданной сособственниками третьему лицу, то следует проверить действительный статус этого документа. Может случиться так, что доверенность была отозвана и сделка, совершенная по ней, будет признана недействительной.

Проверка состояния расчетов по коммунальным платежам – необходимая мера предосторожности, которую должен предпринять покупатель квартиры в общей собственности. Продавцы должны предъявить выписку из финансового лицевого счета, в котором зафиксировано отсутствие задолженности.

Договор купли-продажи квартиры в общей собственности

Форма договора купли-продажи квартиры, приобретаемой у двух собственников, не отличается от общепринятой.

Различие заключается в том, что договор будет трехсторонним – кроме покупателя, в качестве продавца указываются два владельца долей недвижимости.

В договоре указываются все данные сособственников, размеры принадлежащих им частей общего имущества и стоимость долей.

Помимо информации о собственниках, договор обязательно должен содержать информацию об отчуждаемой недвижимости:

  • объект продажи (квартира, комната);
  • местоположение (почтовый адрес) продаваемого жилого помещения;
  • жилая и общая площадь;
  • этаж, где находится квартира;
  • кадастровый номер объекта недвижимости.

В договоре должен предусматриваться пункт, описывающий порядок передачи денег сособственникам за их доли в купленной квартире. Наиболее удобным можно считать способ оплаты посредством аренды банковских ячеек.

Покупатель помещает в каждую из ячеек сумму, определенную договором, для каждого из совладельцев квартиры. После того как будет проведена процедура регистрации права, будет произведен расчет при участии банка.

Приобретение недвижимости, имеющей двух и более собственников, всегда сопряжено с известным риском. Чем серьезнее подойдет покупатель к проверке титула и «истории» квартиры, тем меньше шансов потерять собственные деньги и моральные силы в многочисленных судебных процессах.

Источник: https://pravometr.ru/kak-izbezhat-riskov-pri-pokupke-kvartiry-u-dvuh-sobstvennikov.html


Купля-продажа квартиры с несколькими собственниками: образец договора, условия и порядок заключения договора купли-продажи квартиры находящейся в общей собственности, список документов | Жилищный консультант

Покупка квартиры у нескольких собственников

Купля-продажа любого имущества является неотъемлемым свойством частной собственности, которая введена в Конституции 1993 года. Граждане вольны заключать сделки и свободно передавать имущество, в том числе на основе договора.

Договор купли-продажи отличается от остальных сделок обязательной платностью передачи собственности, обладающей вещными и стоимостными показателями.

Квартира не может быть перемещена и передана как-либо иначе, кроме установления режима проживания и пользования определенной территорией, поэтому регулируется иными правовыми нормами.

В частности, основные условия и базовые принципы договорных отношений в сфере купли-продажи заложены в рамках статьи 454 ГК РФ, но в судебной практике и при заключении самих типовых договоров следует обратить внимание на параграф 7 статью 549. Данная норма определяет порядок пользования и передачи недвижимости, а также формирование цены, форму заключения и особую ответственность сторон. Квартиры, имеющие несколько собственников, регулируются статьей 247.

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Сторонами сделки признаются заинтересованные лица, представленные со стороны покупателя любым физическим или юридическим лицом, а со стороны продавца – собственником.

Требования к квартире при покупке

Квартира также должна соответствовать нормам технического регламента и законодательным нормам:

  • Строение не должно быть списано. Соответствующая информация хранится в БТИ и администрации поселения.
  • Если в квартире выделены доли на нескольких собственников, каждый из них должен пройти процедуру государственной регистрации.
  • Квартира должна быть частной, то есть либо купленной у застройщика, либо приватизированной.
  • В квартире не должна быть произведена незаконная перепланировка.
  • В квартире не должно быть прописанных, особенно несовершеннолетних.

Также важно, чтобы сами стороны сделки могли проводить операции с недвижимостью и отвечали следующим критериям:

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

  • Обладать дееспособностью. В некоторых случаях покупатель по согласованию с продавцом может привлечь эксперта-психиатра для заключения о возможности лица совершать значимые юридические действия.
  • Быть совершеннолетними. Несовершеннолетние могут владеть имуществом, но продажа квартиры осуществляется законным представителем.
  • Обладать достаточной правоспособностью. Очевидно, что лицо, не являющееся собственником жилья, не может распоряжаться им.

Виды общей собственности

Вне зависимости от причин возникновения, собственность может обладать статусом общей в двух правовых режимах:

  • Долевая собственность – лица имеют право на владение и распоряжение определенной дробной долей в рамках одного объекта недвижимости. При уведомлении второго собственника и предоставлении права приоритетной продажи возможно свободное распоряжение долей.
  • Совместная собственность – лица обладают равными правами на один и тот же объект, при этом равенство не обязательно означает долю (в том числе 50%). Подобное имущество можно разделить, но до момента раздела каждый имеет право соглашаться или отказывать в проведении сделки.

Долевая собственность возникает не только при изначальной долевой покупке. Причиной также может быть наследство, разделенное на перечень наследников, или распавшийся брак. В последнем случае стороны или заключают соглашение о выделении долей, или проводят раздел в суде, как близкие родственники.

Совместная собственность возникает во время заключения брака, но только на то имущество, которое было приобретено в его период.

Супруги могут совместно пользоваться имуществом, но распоряжаться только по обоюдному согласию.

Стоит отметить, что совместная собственность не предполагает наличие нескольких собственников: владелец всегда один, но другой член семьи имеет право в перспективе получить долю.

Порядок оформления договора купли-продажи

В связи с усложненным порядком собственности, этапы и порядок оформления договора также отличаются от простой сделки:

  1. Перед заключением договора необходимо убедиться, что права других совладельцев соблюдены. В частности, продавец должен уведомить их письменно и предоставить 30 дней на приоритетную покупку. Сделка может быть признана недействительной, если данное правило не соблюдено, но лишь в течение одного года (например, если не известно, где находится второй собственник, он может расторгнуть сделку через суд).
  2. Следует проверить, выделена ли доля в натуре (либо факт наличия коммунальной квартиры) или доли лишь определены соглашением. В случае если продавцу принадлежит лишь некая часть (без конкретного указания комнаты, площади), сначала необходимо провести выделение.
  3. Если квартира принадлежит лицу, находящемуся в браке, и является совместной собственностью, необходимо получить письменное согласие супруга на проведение сделки.
  4. Если доля принадлежит несовершеннолетнему, следует получить разрешение из органов опеки. Аналогично, если у лица есть опекун, то оформляется подобное разрешение.
  5. Оформить предварительный договор купли-продажи квартиры, фиксирующий намерения сторон. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец предварительного договора купли-продажи].
  6. Затребовать у собственника справки, подтверждающие отсутствие задолженностей, наложенных арестов и ограничений. Также необходима справка из ФМС, паспортного стола и выписка из ЕГРП, которую покупатель может заказать самостоятельно.
  7. Необходимо изучить причины возникновения долевой (совместной) собственности. Область риска – наследство, в рамках которого можно восстанавливать права сроком до трех лет.
  8. Квартира проверяется на наличие обременений, которые могут не отмечаться в реестрах. Справки должен предоставлять сам собственник.
  9. Подписывается договор купли-продажи на долю или квартиру целиком (при совместной собственности), в рамках которого указывается согласие (или причина отказа) других собственников.
  10. В стандартном договоре указывается порядок прекращения регистрации собственников и финансовые взаимоотношения между ними в случае, если выплаченная сумма должна быть разделена. Заполнение подобного документа может быть связано с привлечением данных лиц к подписанию обязательств.

Порядок регистрации перехода прав собственности

Заключив договор, стороны должны оформить соответствующие права. Более того, возможно внесение задатка на любой из стадий, что также должно быть отмечено в документах. Для проведения государственной регистрации, если договор уже действует, необходимо:

  1. Совместно с собственником определить момент передачи средств. Если он наступает до подачи документов в Росреестр, следует оформить договор задатка или расписку.
  2. С пакетом документов следует обращаться в Росреестр или многофункциональный центр, полномочия которых позволяют рассмотреть заявление собственника, обстоятельства смены записи в реестре.
  3. Спустя 10 дней проходит процедура выдачи свидетельства на нового собственника.
  4. Проводится передача квартиры по акту приема-передачи. В случае если средства (или часть средств) не были уплачены ранее, заключается также акт передачи денежных средств.

Список документов

Какие документы нужны, определено гражданским и жилищным законодательством:

  • Паспорта для идентификации в регистрационном органе.
  • Соглашение, при составлении которого использовался образец договора купли-продажи с несколькими собственниками. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры с несколькими собственниками]. В рамках документа указывается итоговая стоимость, порядок передачи и перечень самих собственников.
  • Заявление в Росреестр с просьбой перерегистрировать право собственности.
  • Копия уведомления прочих собственников.
  • Выписка из ЕГРП.
  • Ранее выданное свидетельство о праве собственности.
  • Предварительные соглашения или договор задатка.
  • Документ, удостоверяющий передачу средств.
  • Технический паспорт помещения.
  • Справки на официальных бланках, свидетельствующие об отсутствии задолженностей.
  • Справка о прописанных лицах.

В отдельных случаях истребуют дополнительные документы.

В частности, органы опеки, которые должны письменно выразить согласие в случае проживания в квартире несовершеннолетнего, должны выяснить иное место жительства ребенка.

Супруги могут заключить соглашение о выделении долей: при этом документ должен пройти государственную регистрацию.

Многие продавцы также идут на ухищрение, когда пытаются обойти преимущественное право: вместо договора купли-продажи используют договор дарения, в отношении которого подобных ограничений нет.

Порядок передачи средств за квартиру с несколькими собственниками

Денежные средства могут быть переданы как до оформления сделки, так и после, но в обязательном порядке должны быть зафиксированы в рамках акта или расписки. При передаче средств, равно как и при формировании цены, не стоит лукавить.

Одни собственники завышают цену, чтобы отсеять от продажи других владельцев жилья (при этом покупателю часть средств возвращается), а другие наоборот занижают, чтобы сэкономить на налогах.

В случае конфликтной ситуации, доказать присутствие лишних средств будет невозможно.

Покупатель может передавать деньги тремя способами:

  • Самостоятельно при личной встрече.
  • Аккредитивом.
  • Посредством банковской ячейки.

В случае если третьей стороне (совладельцу) положены отступные, оформляется две банковские ячейки на разные имена.

Стоит отметить, что в рамках одного договора должна приобретаться только одна доля, либо, если квартира небольшая – оформляется специальный договор с множественными лицами.

Применение аккредитива наиболее безопасна, но цена сопровождения такой сделки банком гораздо выше.

Пример по порядку купли-продажи квартиры, у которой два собственника

Гражданин получил наследство от родителей, которое было разделено поровну с его сестрой. Поскольку квартира была небольшой, а брат с сестрой никогда не ладили, гражданин принял решение продать ее, а вырученные деньги направить на улучшение собственных жилищных условий.

Наследство делилось не равными долями: две трети достались брату и лишь одна треть сестре, которая в квартире не проживала.

Узнав о решении брата продать свою долю, она отказалась давать согласие.

У брата была возможность либо обратиться в суд, с целью принуждения к получению компенсации (в связи с небольшой долей), либо проигнорировать ее преимущественное право и уведомление по статье 255 ГК РФ.

В данном случае возможно проигнорировать уведомление совладельца, поскольку он проживает в ином собственном жилье.

При этом, даже в случае уведомления и отказа, лицо, де-факто не проживающее в квартире, не может отказать в продаже доли.

Сам договор будет отличаться тем, что в нем будет указан второй собственник, а также обстоятельства отказа. Для покупателя это не самый лучший вариант, но оспорить сделку будет достаточно трудно.

Заключение

Проведение сделки в отношении жилья, разделенного между различными собственниками, осложняется наличием у них права на приоритетный выкуп долей, а также порядком выражения согласия (несогласия). Законом установлено, что:

  • Проведение сделки возможно как в отношении доли, так и квартиры целиком. При этом может быть заключено несколько соглашений или одно, но с несколькими продавцами. Ознакомиться с подобным документом можно, если скачать образец купли-продажи квартиры 2017 года. Посмотреть и скачать можно здесь: [Образец договора купли-продажи квартиры].
  • Предоставление справок и уведомление иных собственников возложено на продавца.
  • Доля, являющаяся объектом продажи, должна быть выделена в натуре.

Образцы заявлений и бланков

Вам понадобятся следующие образцы документов:

Список законов

  • Статья 454 ГК РФ
  • Статья 549 ГК РФ
  • Статья 247 ГК РФ
  • Статья 255 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Заявки и звонки принимаются круглосуточно и без выходных дней.

Источник: http://estate-advisor.ru/pokupka/kuplya-prodazha-kvartiry-s-neskolkimi-sobstvennikami/


Особенности покупки квартиры у двух собственников

Покупка квартиры у нескольких собственников

Большинство граждан в течение жизни сталкиваются с таким ответственным делом, как приобретение объекта недвижимости в собственность.

Своими особенностями обладают все разновидности этой сделки, особенно покупка квартиры у двух собственников.

Обо всех нюансах купли-продажи недвижимого объекта, находящегося в общей собственности двух или более людей, будет рассказано в нижеследующей статье.

В каких формах собственности может находиться объект недвижимости?

Покупателю при приобретении недвижимости у двух собственниках точно знать, в какой форме общей собственности находится квартира. Поскольку и при долевой, и при совместной собственности есть свои особенности.

Гражданское законодательство предусматривает собственность совместную и долевую. При таком виде, как долевая собственность, каждому из собственников принадлежит своя часть жилого помещения. И он свободно ей распоряжается, даже продать свою долю без согласия другого собственника.

А вот при совместной собственности все гораздо сложнее, поскольку все собственники имеют на квартиру равные права в рамках владения, пользования и распоряжения. И продажа квартиры возможна только по согласованию всех собственников.

Зачастую совместную собственность переводят в долевую через нотариуса, для более простого распоряжения недвижимостью.

Для возникновения общей собственности обоих видов существует всего четыре основания: когда существует соглашение нескольких граждан на приобретение квартиры, когда недвижимость приобретается состоящими в браке лицами, при наследовании по завещанию или по закону, в случае приватизации на нескольких собственников.  

На какие моменты стоит обратить внимание приобретателя при заключении сделки по купле-продаже недвижимости, если у нее не один собственник?

Риски при покупке недвижимости существуют всегда. Покупка квартиры у двух собственников – не исключение. Тем более, что не всегда все собственники прописаны в регистрационных документах.

Но даже не собственники могут создать определенные проблемы, ведь не все их категории можно выписать. Обязательно необходимо попросить выписку из домовой книги (полную, а не сокращенную), чтобы иметь представление обо всех прописанных лицах.

Еще продавец должен озаботиться выпиской этих прописанных лиц. Покупатель вправе требовать такой выписки. Снятие регистрации подтверждается справкой из соответствующей управляющей организации.

Либо же цена квартиры должна быть существенно уменьшена, при наличии обременения в виде зарегистрированных в ней лиц.

Неприятным сюрпризом для покупателя будет возвращение второго собственника из «мест, не столь отдаленных». Частенько попадаются случаи подобного обмана приобретателя. Для этого и нужно получать сведения обо всех лицах, зарегистрированных на данной жилплощади.

ВНИМАНИЕ !!! Часто несведущие граждане задаются вопросом, а сколько договоров нужно заключать при сделке с участием двух собственников? Согласно нормативно-правовым актам, заключение сделки по двум договорам не требуется. Просто со стороны продавца будут фигурировать два владельца. Но соглашение будет составляться одно.

При заключении любой сделки купли-продажи, необязательно у двух собственников, нужно убедиться, что квартира не находиться в залоге, не арестована, отсутствуют арендные отношения. Для этого необходимо требовать от продавца выписку из реестра соответствующих прав на недвижимость. Она представит покупателю достаточно полную информацию.

Каковы тонкости покупки квартиры, оформленной в долевую собственность?

Как уже указывалось выше, при долевой собственности каждому дольщику принадлежит свой фрагмент жилого объекта. Поэтому, как правило, они оба выступают продавцами по соглашению, реализуя каждый свою часть квартиры.

При этом договор составляется один, но персональные данные будут прописываться в нем для обоих собственников. Каждый из владельцев должен представить свое свидетельство о постановке его права собственности на регистрационный учет, поскольку общего свидетельства в этом случае не существует.

Именно данный документ удостоверить право продавца на отчуждение своей доли.

При этом, квартира в договоре прописывается единым целым, а не отдельными долями.

ВНИМАНИЕ !!! Если в качестве обеспечения сделки предоставляется задаток, то он производится не единым платежом, а отдельными – каждому собственнику (пропорционально принадлежащей доле).

Обязательно внесение задатка должно быть оговорено отдельным соглашением.

Чтобы впоследствии внесение задатка продавцом не отрицалось, покупатель вправе потребовать от него расписку в получении суммы задатка.

При долевой собственности один из владельцев может делегировать свои полномочия по продаже сособственнику. Но это будет возможно при наличии правильно составленной доверенности, заверенной в нотариальной конторе.

На это покупатель тоже должен обратить пристальное внимание, чтобы потом не оказалось, что сособственник свою долю продавать не собирался.

В этом случае сделка может быть признана недействительной и, чтобы вернуть свои деньги, внесенные за неправомерно проданную квартиру, покупателю придется изрядно «попотеть» и понести дополнительные расходы (например, на привлечение квалифицированного юриста).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры, оформленной в долевую собственность, обязательно должен заверить нотариус.

Цена такого заверения будет выше, чем при продаже квартиры одним собственником.

Если договор не пройдет процедуру нотариального удостоверения, новый владелец впоследствии не сможет обратиться в Росреестр за регистрацией права собственности.

Продажа квартиры, находящейся в совместной собственности: правовые нюансы

Чтобы точно знать, какие тонкости у покупки квартиры, находящейся в совместной собственности, необходимо знать, по каким основаниям недвижимость поступила в собственность нескольких лиц. Чаще всего, возникающая собственность изначально совместная, а уже потом производится выдел доли.

Исключение составляют случаи приобретения права собственности в порядке наследования по завещанию, ведь здесь могут быть четко прописаны доли наследников. Собственность приватизирующих лиц, а также супругов, покупающих квартиру в официально зарегистрированном браке, как правило, совместная.

В случае совместной собственности продавцом, как правило, выступает одно лицо. Но оно должно заручиться согласием сособственника. Согласие всегда оформляется в письменной форме с неизбежным заверением у нотариуса. Такое согласие будет приложением к договору.

Иначе впоследствии у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы. Это касается не только возможности для несогласного с продажей собственника обратиться в суд для признания сделки недействительной, но и постановки права собственности нового владельца на регистрационный учет.

Ведь Росреестр не примет документы на регистрацию, если не будет данного согласия.

Если супруг просто прописан в квартире, но права собственности на нее не имеет, то договор будет действителен и без его согласия.

Возможно ли приобретение квартиры у двух собственников на средства материнского капитала?

Безусловно, возможно, никаких препятствий к приобретению квартиры за материнский капитал законодатель не устанавливает. Но, как правило, стоимость жилья существенно превышает размер материнского капитала, поэтому требуется доплата из личных средств.

При использовании материнского капитала на улучшении жилищных условий требуется выполнение всех обязательных действий, предусмотренных законов (приобретение недвижимости только на территории РФ, оформление собственности и на детей, и на родителей и т.д.).

Если собственность на квартиру – долевая, то возможно одну ее часть оплатить материнским капиталом, а другую – персональными средствами.

Каким образом производится покупка квартиры у двух собственников в ипотеку?

Да, такая процедура вполне стандартна и не запрещена законом. В правила покупки недвижимости в ипотеку 2019 год существенных изменений не внес.

Обязательной составляющей ипотечного кредитования является страхование (жизни и здоровья берущего ипотечный кредит, самой квартиры и страхование от возможных рисков, связанных с ограничением права собственности).  

Каковы тонкости продажи коммунальной квартиры?

Коммунальная квартира является интереснейшим с правовой точки зрения явлением. В некотором смысле она сочетает в себе черты обеих форм общей собственности.

То есть у каждого из сособственников есть своя комната (или несколько), которыми он свободно распоряжается (долевая собственность). Но существуют в квартирах и места общего пользования, такие как ванна, туалет, кухня, кладовая.

На них изначально собственность совместная, но своим соглашением или в ином порядке собственники могут выделить свои доли в местах общего пользования. Этот документ о выделении обязательно предъявляется приобретателю.

Если выделение доли не произошло, то сделку правомерной не признают.

Впрочем, при продаже квартиры целиком, выделение долей производиться не будет, ведь все собственники уже согласны ее продать. Покупатель приобретает квартиру в личную собственность, на себя единственного, и ему все равно, какую долю туалета он получит по договору.

Но если собственников в квартире много, а два из них решили продать свои комнаты, то необходимо получить согласие всех остальных жильцов на продажу. Ведь они являются первыми, приоритетными, покупателям. И только после их отказа следует приступать собственно, к процедуре отчуждения своих квадратных метров.

Можно ли продать квартиру, если вторым собственником является ребенок?

Закон не устанавливает прямого запрета подобного рода сделок, но ставит их в зависимость от ряда обстоятельств.

Во-первых, несовершеннолетний до 14 лет в договоре вообще не участвует. А вот шестнадцатилетние лица уже вполне самостоятельно могут заключить подобный договор.

Во-вторых, необходимо заручится поддержкой органов опеки и попечительства. Здесь органы социальной защиты населения могут долго сопротивляться, приводя те или иные аргументы.

Ведь жилье взамен продаваемого должно быть не только не хуже, но и гораздо лучше (площадь – равная или больше, количество комнат – такое же, развитая инфраструктура, сады и парки, школы и детские сады и т.п.

) Дотошно рассмотрев все характеристики нового помещения, орган опеки и попечительства принимает решение о предоставлении согласия или по отказу в таком разрешении.

ВНИМАНИЕ !!! При наличии несовершеннолетних (собственников и жильцов) процедура купли-продажи усложняется. А в некоторых случаях и вообще приводит к недействительности сделки.

Поэтому, если достоверно известно о регистрации на жилой площади несовершеннолетнего, лучше отказаться от подобной покупки.

Источник: https://jurists-online.ru/nedvizhimost/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-u-dvukh-sobstvennikov

Почему возникает общая собственность?

И самый простой ответ на этот вопрос, конечно же, то, что общая собственность означает, что квартиру купили и оформили на себя несколько человек. Это так, но существуют и другие варианты образования такой собственности.

Имущество в общей собственности может находиться по следующим причинам:

  • Покупка двумя людьми;
  • Приватизация на несколько человек;
  • Унаследование несколькими лицами;
  • Покупка в браке.

Во всех этих случаях люди получают имущество не в единоличное пользование и распоряжение, а в общее. Но и здесь существуют разновидности, собственность может быть:

  1. Долевая (когда доли в квартире строго определены, как правило, равнозначно).
  2. Совместная (когда никаких долей не выделено, но у квартиры существует два собственника; такое чаще всего случается при приобретении недвижимости в браке, зарегистрированное на одного из супругов).

Стоит заметить, что общую совместную собственность можно сделать долевой.

  Собственники оформляют договор, где по согласованию выделяют свои доли, и нотариально его заверяют.

Доли в квартире можно продать и отдельно, а вот в совместной собственности этого сделать никак нельзя – реализовать можно только полностью всю площадь.

Таким образом, владение и распоряжение квадратными метрами на основе собственности осуществляют два человека, но по разным основаниям. Исходя из этих оснований, формируются и нюансы покупки квартиры у 2-х собственников.

Нюансы при покупке квартиры у двух «долевых» собственников

Если у квартиры два собственника, у каждого из которых по доле, то продавцом должны выступать они оба, если осуществляется продажа целой квартиры. С таким же успехом один из владельцев может реализовать свою долю, на это разрешения второго собственника не требуется.

В случае если осуществляется покупка целой квартиры, находящейся в долевой собственности, то у продавцов должно быть два свидетельства о собственности – на каждого из них. Это значит, что продавать они будут как бы каждый свою долю.

  Здесь важно обратить внимание на договор купли-продажи. В нем должны быть прописаны уже не два, как в случае с одним собственником, а три лица – покупатель и два продавца.

Составлять два договора – с каждым по отдельности –  не требуется, необходимо лишь указать обоих в одном документе купли-продажи.

Скачать договор при покупке квартиры у двух собственников (образец/бланк).

В процессе покупки необходимо обратить внимание и на договор задатка. Там обязательно также прописываются оба собственника, и сумма задатка делится пополам – на каждого. Расписки составляются обязательно в письменной форме каждым из продавцов, которые пишут о том, что получили задаток (в пропорциональной части).

Может существовать другой вариант покупки квартиры, без присутствия другого собственника. В этом случае ее продает один и собственников, но у него обязательно должна быть нотариальная доверенность от другого владельца, по которой он вправе осуществлять продажу самостоятельно.

На что обратить внимание при покупке квартиры у двух «совместных» собственников

Такая собственность возникает чаще всего при покупке квартиры супругами в браке. При совместной собственности существует одно свидетельство о собственности, где указано одно лицо. При приобретении квартиры в этом варианте, стоит поинтересоваться о наличии супруга продавца.

Ведь если имущество приобретено в браке, то без его согласия осуществить покупку не представляется возможным. А если и представляется, то это будет уже мошенничество. В таком случае пострадавшее лицо может обратиться в суд, в течение 1 года, с иском, и ему вернут его законные метры.

Поэтому, наличие согласия супруга обязательно – в первую очередь в этом должен быть заинтересован покупатель, дабы не остаться у разбитого корыта. Такое согласие должно быть не только получено в письменной форме, но заверено нотариально, что в дальнейшем убережет от вопросов.

При регистрации квартиры в регистрационной палате это согласие обязательно предъявляется.

Скачать образец согласия супруга на продажу квартиры.

Можно обойтись без согласия супруга в случае, если есть брачный договор, в котором четко прописано, что покупаемая квартира принадлежит продавцу, и его супруг на нее не имеет прав.

Таким же действием обладает договор дарения, а также имущество, полученное путем наследования собственника – здесь никаких притязаний на недвижимость супруг не имеет, его согласие не требуется.

В любом случае, заключается договор купли-продажи с одним собственником, но следует убедиться в наличии у него подтверждающих документов на право единоличной продажи.

Но квартира, находящаяся в совместной собственности, предполагает не только брак. Поэтому, при продаже объекта необходимы нотариально заверенные согласия всех собственников квартиры.

Если одним из собственников квартиры является ребенок

Что делать, если одним из собственников покупаемой квартиры является ребенок? Здесь совсем недостаточно согласия его родителей или опекунов.

Для того чтобы приобрести имущество, принадлежащее двум владельцам, один из которых – несовершеннолетний, нужно получить соответствующее согласие у органов опеки.

Разрешение, естественно, получают родители или опекуны, но покупатель должен удостовериться в том, что такие разрешения получены. Иначе сделку могут в дальнейшем признать незаконной.

Также стоит посмотреть на перечень лиц, прописанных в квартире. Если там прописан ребенок, это тоже является своего рода препятствием к покупке.

Просто так выписывать его нельзя, запрещают органы опеки. Поэтому, стоит убедиться, что несовершеннолетних детей в этом списке нет.

А если есть, стоит дождаться того момента, когда его оттуда выпишут и пропишут по другому адресу.

Разновидность общей долевой собственности: коммунальная квартира

​С коммунальными квартирами дело обстоит несколько иначе. Там тоже могут быть как два собственника, так и больше. Коммунальная квартира относится к общей долевой собственности, где распределение долей происходит согласно площадям занимаемых комнат.

Но существуют и места общего пользования – коридор, кухня, санузел – являющиеся, соответственно, общим имуществом, которое также должно быть распределено по долям.

Кстати, оно может быть не распределено, но в случае продажи комнаты, закрепить эти доли в общих местах обязательно нужно, в противном случае комнату не продать.

Выделение этих долей происходит у нотариуса, по соглашению всех собственников объекта недвижимости. Поэтому при покупке комнаты в коммуналке, следует обратить внимание, выделены ли доли и в общих местах пользования квартиры.

К тому же, еще одним важным документом, который должен иметь собственник при продаже – это согласие всех своих соседей на продажу. Это объясняется тем, что у них право преимущественной покупки его доли.

То есть сначала собственник комнаты должен предложить ее приобрести своим соседям по квартире, а уж затем выставлять на открытую продажу. Отказы должны быть письменными.

Поскольку, если продажа квартиры осуществиться без уведомления других владельцев, то они могут подать в суд за нарушение своих прав. Поэтому наличие этих документов необходимо четко проконтролировать при покупке.

В случае если получить отказ самого собственника невозможно по каким-либо причинам, его необходимо оповестить, послав письмо с уведомлением о вручении. После такого извещения должен пройти месяц, и только затем квартиру можно продать.

Если у вас остались какие-либо вопросы по покупке квартиры у двух и более собственников, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-dvux-sobstvennikov