Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Содержание

Незаконное проживание в нежилых помещениях

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Со временем нежилых помещений становится все больше. Их покупают, сдают в аренду, меняют их целевое назначение, переводят из жилого фонда в нежилой.

Одним словом являются предметом многих правоотношений. Главное условие, которое поставлено перед ними законом – это не проживание в них. Однако учитывая находчивость или безысходность многих граждан, данные помещения используются часто не по назначению.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71 . Это быстро и бесплатно !

Буква закона

Какие требования предъявляются к жилью для проживания? Основным актом, регулирующим жилищные правоотношения, является Жилищный кодекс РФ.

Требования предъявляемые к жилью закреплены в статье 15 ЖК РФ. Данный перечень носит исчерпывающий характер. Отсутствие хотя бы одного требования влечет невозможность отнесения помещения к жилым. Итак, жилое помещение обязано быть:

  • изолированным;
  • отнесено к недвижимому имуществу;
  • пригодно для постоянного проживания.

Сборные маленькие домики, вагоны, бытовки не считаются жилыми помещениями.

Также, правоотношения касающиеся жилья в нежилом помещении регулируются ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Пункт 2 статьи 23 данного закона устанавливает запрет на заселение нежилых помещений.

Статья 23 № 52-ФЗ. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям

  • Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
  • Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
  • жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Можно ли там жить?

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества.

Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е.

если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

[/su_box]

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.

Существует ли наказание за прописку?

Для жилых помещений характерно наличие прописанных в нем граждан.

Прописка – это юридическая привязанность к месту жительства. Есть прописка постоянная и временная. Сегодня существует много споров по поводу необходимости института прописки в целом.

Многие считают, что это атавизм Советского союза. Тем не менее, сегодня прописка это важный элемент в жилищном законодательстве. Наличие прописки во многом упрощает обычную жизнь граждан.

Прописка в нежилых помещениях, как временная, так и постоянная запрещена. Заявление на данное действие ни одно должностное лицо не примет.

Статья, устанавливающая ответственность за незаконную прописку в нежилых помещениях отсутствует как в УК РФ, так и в КоАП РФ.

Получается, что наказать за то, то человек там прописан, невозможно.

Ответственность за такой вид использования коммерческого помещения

Закон не предусматривает прямой ответственности за использование нежилого помещения для проживания. Cтатьи, посвященной именно этому правонарушению нет.

Однако за это можно наказать по другой статье – 6.4 КоАП РФ. Главное доказать, что жители подсобных помещений нарушают санитарно-эпидемиологические правила.

Статья 6.4 КоАП РФ. Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта

Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта — влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

Практика показывает, что процесс доказывания проживания в нежилых конструкциях очень сложен. Задача упрощается, если нежилые помещения находятся в большом жилом доме.

В данном случае жильцы дома могут привлечь нарушителей путем обращения в Роспотребнадзор или ФМС (если это гастарбайтеры).

Итак, если будет установлен факт проживания в неположенном помещении, то согласно статье 6.4 КоАП РФ:

  1. гражданин может быть оштрафован на сумму от 500 рублей до 1 000;
  2. предприниматель и должностное лицо может поплатиться от 1 000 до 2 000 рублей;
  3. организацию могут санкционировать на сумму от 10 000 до 20 000 рублей.

Кроме того, жизнь в офисе или гараже доставляет массу неудобств:

  • В рабочее время к вам могут прийти любые проверяющие службы.
  • В таких местах нельзя оборудовать многие предметы быта, например, газовую плиту.
  • Также следует отметить дороговизну коммунальных услуг. За одну и ту же воду, которая течет с крана придется заплатить в разы дороже чем обитатель жилого помещения. Это обусловлено государственной политикой в сфере коммунального обслуживания. Для жилых помещений предусмотрены льготы, а для коммерческих помещений льготы отсутствуют.

Подведя итоги, нужно отметить, что нежилые помещения активно используются в гражданском обороте. Есть много пробелов в законодательстве в их отношении. Нет четкого понятия, нет предельно ясной ответственности за незаконную прописку и проживание в них. Однако это не повод нарушать закон.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

svoe.guru

Ответственность за проживание на бесхозной жилой площади или можно ли жить в нежилом помещении

Экономическое расслоение в обществе заставляет людей становиться изобретательными.

Как излишне богатые, так и излишне бедные граждане начинают жить там, где законами это не предусмотрено.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 653-69-32 . Это быстро и бесплатно !

Прописка в нежилом помещении

Прописка — это регистрация по месту постоянного или временного жительства. Нежилая недвижимость не может законно признаваться местом жительства. Поэтому и прописаться там по закону невозможно.

Не разрешат даже временную регистрацию на подобной территории. Все места, где прописка возможна, перечислены в первой статье приложения к Постановлению от 17.07.1995 № 713.

В 2016 году правозащитником Евгением Бобровым было инициировано создание закона о заменяющих штамп в паспорте документах.

Как таковая прописка может стать неактуальной, если данный закон будет принят.

Источник: https://advokat343.ru/nezakonnoe-prozhivanie-v-nezhilyh-pome/


Есть ли жизнь в апартаментах

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта «Новый Арбат, 32»:

В настоящее время существует 4 вида апартаментов: доходный дом, апарт-отель, кондо-отель, апартаменты в жилом комплексе.

  • Доходный дом – этом многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду, а также тип архитектурного сооружения, сложившийся в европейских странах к 1830—40-м годам;
  • Апарт-отель – это гостиница, номера в которой состоят из апартаментов;
  • Кондо-отель – это особый формат, объединяющий преимущества отеля и кондоминиума. Обычно это гостиничный комплекс класса «5 звезд» (до 1 500 номеров) с гостиничной инфраструктурой, включающей рестораны, бары, спа-клубы, салоны красоты, бассейны, конференц-зоны. Подобно гостиницам, кондо-отель управляется оператором, однако принадлежит не только управляющей компании, но и частным лицам;
  • Апартаменты в жилом комплексе – это комплекс апартаментов с объединенной, как правило, единой инфраструктурой.

Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации Sminex:

В случае с апартаментами действуют общие для жилых и нежилых помещений правила: не разрушать несущие конструкции, не проводить несогласованные перепланировки и т.п., то есть не совершать действий, которые могут принести ущерб третьим лицам, нарушить права и интересы третьих лиц.

Оксана Патявина, руководитель Департамента продаж проекта «Новый Арбат, 32»:

Покупателям квартир в апартаментах необходимо будет заплатить налог на имущество физических лиц и НДФЛ при продаже имущества, которым он владел менее 3 лет.

При этом ни для кого не секрет, что вопросы налогового обложения на собственность касаются вполне ощутимых денежных затрат, а налог на коммерческую недвижимость, в частности апартаментов, будет выше налога на квартиру.

Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации Sminex:

Ставка налога на апартаменты считается исходя из того, что они попадают под категорию нежилых помещений. Конечная сумма устанавливаются от суммарной инвентаризационной стоимости помещений, умноженной на коэффициент-дефлятор, в следующих размерах:

  • до 300000 рублей (включительно) — 0,1%;
  • от 300000 до 500000 рублей(включительно) — 0,3%;
  • от 500000 до 1000000 рублей (включительно) — 0,6%;
  • от 1000000 до 1500000 рублей (включительно) — 1,2%;
  • от 1500000 рублей (включительно) – 2%.
  • Иван Татаринов – коммерческий директор компании GLINCOM:Налоговый вычет можно получить только при покупке жилых помещений, к которым апартаменты не относятся.

    Каковы ставки платы за коммунальные услуги в апартаментах?

    Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate:Расходы на коммунальные услуги в апартаментах намного выше, чем в обычных квартирах. Особенно это касается оплаты электроэнергии. Но с учетом того, что цена квадратного метра апартаментов значительно ниже, то факт экономии налицо, даже с учетом высокой стоимости коммуналки.Алексей Синявский, директор Департамента эксплуатации, Sminex:Как правило, эксплуатационные расходы в апартаментах сопоставимы с расходами в жилье бизнес-класса и элитных жилых комплексах. Если сравнивать с эконом-классом — на 15-20% выше.Помимо оплаты коммунальных расходов за собственное потребление, жильцам апартаментов необходимо оплачивать коммунальные расходы в местах общего пользования (свет и тепло) и стоимость пользования земельным участком под строением.При этом разница в стоимости содержания апартаментов по сравнению с жилым фондом компенсируется стоимостью приобретения. Покупка апартаментов сегодня обходится в те же 15-20% дешевле, чем покупка жилья в сопоставимом районе. Таким образом полученную при покупке экономию можно окупать за счет повышенного размера содержания апартаментов очень много лет.К примеру, при покупке апартаментов площадью 70 кв. м в 1 000 долларов за кв. м (70 000 долларов или 2 450 000 рублей), ежемесячная переплата в 5 000 рублей (60 000 рублей в год) будет окупаться 40 лет.

    Какова будет плата за услуги УК?

    Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва:Плата за услуги управляющей компании зависит от комплекса услуг, которые она оказывает. Плата за работы по услугам эксплуатации, уборки, охраны обычно находится в пределах от 70-120 рублей за кв.м. Работа по сдаче апартаментов в аренду: поиск арендатора, ведение договорной деятельности, заселение и выезд жильцов, сбор платежей, контроль задолженности по аренде и так далее, — как правило, не превышает 10% от собранных арендных платежей.Земцова Елена, управляющий партнер компании Delta estate:Стоимость услуг УК зависит от класса самого комплекса и от количества услуг, которые входят в «пакет услуг» по каждому конкретному апартаменту. Есть обязательный пакет, а также дополнительный, от которого можно отказаться. Если мы говорим о лофт-апартаментах, то там услуги УК стоят около 70 рублей за.кв.м.

    Что входит в услуги УК для владельцев апартаментов?

    Мария Онучина, директор департамента управления объектами NAI Becar-Москва:Управляющая компания в первую очередь занимается организацией охраны объекта, его эксплуатацией, уборкой мест общего пользования и территории.УК также предлагает владельцам апартаментов сдачу помещений с целью максимизации арендного потока и защиты интересов собственника апартаментов: подбор арендатора, проработка договора, контроль сроков оплаты, контроль состояния помещений, въезд и выезд жильцов, подготовка апартаментов к въезду новых арендаторов.Так же вы можете заказать Управляющей компании различные услуги, например, провести ремонт в ваших апартаментах.Работает служба сервиса, которая закажет для вас еду из ресторана, отправит документы с курьером, вызовет такси или закажет билеты в театр.Отдельной важной функцией УК является создание атмосферы объекта: различных тематических мероприятий, выставок, праздников и т.д.

    Можно ли отказаться от услуг УК при пользовании апартаментами?

    Иван Татаринов – коммерческий директор компании GLINCOM:В услуги УК входят техническое обслуживание (поддержание всех инженерных систем и коммуникаций в рабочем состоянии), охрана, уборка и дополнительные сервисы. От базовых сервисов отказаться нельзя. Но часто можно отказаться от дополнительных услуг, таких как ресепшн и консьерж служба, уборка внутри апартаментов.

Источник: https://www.gdeetotdom.ru/articles/2032143-2014-07-22-est-li-byit-v-apartamentah/


Можно ли жить в офисном помещении — Недвижимость, работа, имущество

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Телефонная консультация 8 800 505-92-65

4 ответa от юристов и адвокатов

ООО принадлежит на праве соб-ти нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома. Раньше использовалось под офис, но в связи с переездом ООО в др.

ООО принадлежит на праве соб-ти нежилое помещение в цокольном этаже многоквартирного дома. Раньше использовалось под офис, но в связи с переездом ООО в др.

Можно ли жить в нежилом помещении? Законно ли это?

Можно ли жить в нежилом помещении? Законно ли это? Прописка есть в другом месте.

Единая Телефонная Юридическая Служба

Юридические консультации по любым вопросам права. Круглосуточно.

Нежилое помещение: можно ли там жить, быть прописанным и предусмотрена ли за это ответственность?

Со временем нежилых помещений становится все больше. Их покупают, сдают в аренду, меняют их целевое назначение, переводят из жилого фонда в нежилой.

Одним словом являются предметом многих правоотношений. Главное условие, которое поставлено перед ними законом – это не проживание в них. Однако учитывая находчивость или безысходность многих граждан, данные помещения используются часто не по назначению.

Какие требования предъявляются к жилью для проживания? Основным актом, регулирующим жилищные правоотношения, является Жилищный кодекс РФ.

Требования предъявляемые к жилью закреплены в статье 15 ЖК РФ. Данный перечень носит исчерпывающий характер. Отсутствие хотя бы одного требования влечет невозможность отнесения помещения к жилым. Итак, жилое помещение обязано быть:

  • изолированным;
  • отнесено к недвижимому имуществу;
  • пригодно для постоянного проживания.

Сборные маленькие домики, вагоны, бытовки не считаются жилыми помещениями.

Также, правоотношения касающиеся жилья в нежилом помещении регулируются ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Пункт 2 статьи 23 данного закона устанавливает запрет на заселение нежилых помещений.

Статья 23 № 52-ФЗ. Санитарно-эпидемиологические требования к жилым помещениям

  • Жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока.
  • Заселение жилых помещений, признанных в соответствии с санитарным законодательством Российской Федерации непригодными для проживания, равно как и предоставление гражданам для постоянного или временного проживания нежилых помещений не допускается.
  • жилых помещений должно отвечать санитарным правилам.

Если следовать точно букве закона (ст. 23 ФЗ РФ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»), то жить в нежилом помещении нельзя. Это противоречит их главному признаку.

Другая ситуация складывается с арендованным имуществом. В данном случае проблемы могут возникнуть у арендатора с хозяином арендуемого недвижимого имущества.

Часто в договоре аренды есть оговорка о целевом использовании данных помещений, т.е.

если в соглашении указанно, что сооружения сдаются под кафе, то арендатор не вправе устраивать там мини-гостиницу.

[/su_box]

Это повлечет как минимум расторжение договора, и как максимум ответственность согласно соглашению и действующему законодательству.


Можно ли жить в офисном помещении

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Кроме того, в соответствии с законом «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», нежилую недвижимость запрещено предоставлять для проживания.

То есть сдача в наем незаконна и может повлечь ответственность. Хотя обычно собственники обходят эту норму, сдавая помещение по договору коммерческой аренды.

Студенты и молодые специалисты порой останавливают выбор на гаражах. Не так давно в белорусском издании news.21.by появилась история Александра, 25 лет, из города Борисов, который снимал гараж в Москве.

За $600 в месяц он снимал гараж с подвалом и надстроенным вторым этажом с мебелью и всеми удобствами. По словам Александра, в том же гаражном кооперативе под жилье сдавались многие гаражи.

В каждом боксе была канализация, водопровод, электричество, электрокотел для отопления. Потребление ресурсов рассчитывалось по индивидуальным счетчикам.

Можно ли устраивать офисы в жилых помещениях

Так, в квартире нельзя размещать промышленное производство. Нельзя устраивать химическую лабораторию, свиноферму или пункт приема стеклотары.

То есть виды деятельности, к которым применяются специальные санитарные и пожарные нормы, запрещены.

Кроме того, если соседи посчитают, что домашняя фирма мешает им жить (например, ее сотрудники и посетители слишком много курят на лестнице), то они могут пожаловаться на бизнесменов в жилищные инстанции, и те «прикроют лавочку».

«Правила пользования жилыми помещениями», опубликованные федеральным правительством, носят поистине революционный характер.

Они разрешают использовать квартиры «для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение». Иными словами, теперь офис можно организовать не только на первом этаже в квартире с отдельным входом. Не нужно даже, как до сих пор, переводить жилье в «нежилье». Более того, офис может открыть не только собственник помещения, но и наниматель. Главное, чтобы он был законно зарегистрирован в этой квартире.

Использование жилых помещений в коммерческих целях

Перед продажей следует собрать все требуемые для оформления сделок купли-продажи документы.

Если у владельцев квартиры есть несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие органов опеки.

Решив все указанные вопросы и подобрав отдельное жилье каждому участнику расселения, проводят государственную регистрацию сделки.

  • отсутствует техническая возможность организовать доступ к данному помещению;
  • переводимое помещение является частью жилого помещения или используется в качестве места постоянного проживания;
  • право собственности на данное помещение обременено правами других лиц.

Организация бизнеса в подвальном помещении

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал.

Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений.

Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв.

м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Рекомендуем прочесть:  Кадастровый паспорт и кадастровый план разница

Помещения свободного назначения

Часто под ПСН подразумевают также нежилые помещения, расположенные на первых этажах в новостройках. В последнее время офисы и магазины стали активно появляться и на первых этажах давно построенных домов. Так всем удобнее и комфортнее.

Жителям проще, потому что продуктовый магазин располагается под боком. Владельцу же обеспечен постоянный поток покупателей, а значит доход и прибыль. Хотя, в случае возникновения на первом этаже жилого дома, например, рюмочной, комфорт и удобства многих жителей будут попраны.

Само появление ПСН во многом обусловлено активным развитием малого бизнеса, требующего помещений для своей деятельности. Для любого ПСН существует оптимальный вид использования, исходя из его месторасположения и конструктивных особенностей.

С точки зрения арендной ставки, торговые площади рентабельнее, но не всегда их можно использовать. Если ПСН находится в центре города, если в него легко попасть с оживленной улицы, то логичнее открыть здесь магазин или салон красоты. А если место потише, то лучше обустроить офис.

ПСН встречается и в индустриальной недвижимости. Так, склад может быть использован под автосервис или производство. Многофункциональность ПСН, особенности их использования в зависимости от каждой конкретной ситуации приводят к тому, что ПСН не поддаются четкой систематизации.

Как правило, девелоперы заранее не определяют назначение ПСН. По крайней мере, такая ситуация сложилась в Нижнем Новгороде. Ведь позиционирование помещение в данном случае — непрофильный бизнес.

Девелоперу намного проще не заниматься перепланировкой, отделкой и так далее, а переложить все эти заботы на плечи нового владельца или арендатора. Предприниматели как охотно арендуют, так и покупают ПСН.

В случае аренды они предъявляют собственные требования к качественным характеристикам ПСН, внимательно изучают пакет услуг, предлагаемый арендодателем.

В случае же приобретения ПСН в собственность его хозяин всегда имеет возможность трансформировать свой актив, во что сочтет нужным, при необходимости – продать.

Что касается Нижнего Новгорода, то здесь ПСН – это, прежде всего, выведенные в нежилой фонд помещения (бывшие квартиры) на первых этажах многоэтажек и вновь построенные помещения на первых этажах жилых домов. В большинстве случаев данные помещения стараются позиционировать как магазины и офисы продаж, поскольку их арендная ставка выше. Высок также спрос на ПСН в оживленных местах Нижнего. Здесь активно создаются бутики, турфирмы, офисы продажи банков, центры ремонта бытовой техники и многое другое. Цены на ПСН зависят также от площади предлагаемого помещения. Цена продаж варьируется от 40 000 – 50 000 рублей до 150 000 рублей за квадратный метр.

Арендные ставки тоже могут колебаться от 600 до 3 500 рублей в месяц за квадратный метр.

Автозаводский район — от 3 000 рублей за квадратный метр на пр. Октября до 300 рублей за квадратный метр на ул. Орбели. Канавинский район — от 2 500 рублей за квадратный метр на пл. Революции до 300 рублей за квадратный метр в пер. Спортсменский.

Ленинский район — от 3 500 рублей за квадратный метр на пр. Ленина до 500 рублей за квадратный метр на ул. Июльских Дней. Московский район — от 2 500 рублей за квадратный метр на Сормовском шоссе до 250 рублей за квадратный метр на ул. 50 лет Победы.

Нижегородский район — от 4 000 рублей за квадратный метр на пл. М.Горького до 400 рублей за квадратный метр на ул. Бринского. Приокский район — от 1 800 рублей за квадратный метр на первой линии пр.

Гагарина до 250 рублей за квадратный метр на второй линии пр. Гагарина. Советский район — от 4 000 рублей за квадратный метр на ул. Белинского до 350 рублей за квадратный метр на ул. Ошарская.

Сормовский район — от 3 500 рублей за квадратный метр на ул.

Коминтерна до 340 рублей за квадратный метр на ул. Героя Кузьмина.

Блог № 1 о недвижимости в

Если же сложилась такая ситуация, что земля, на которой построился многоквартирный дом, была получена под индивидуальную постройку, то могут возникнуть недоразумения.

Дело в том, что такой застройщик получает свое право на возведение многоквартирного дома «опосля» — через судебное решение. После чего спокойно продает «личную» многоэтажку по частям: то есть по жилым помещениям (по факту – по квартирам).

Многие люди после покупки на таких условиях жилья получают свидетельство на владение землей и на жилое помещение. Зачастую, они прописываются и живут спокойно в таких домах. Хотя очевидно, что не совсем законная схема.

Одна из причин, по которой застройщики к ней прибегают, мало выделяется муниципальных земель под строительство многоэтажных домов.

Но может случится и так, что земля была выделена вообще под строительство нежилого объекта: под торговый центр или здание с офисными помещениями. И если застройщик решил построить жилой многоквартирный дом, то покупая квартиру в нем, вы должны понимать, что никто вас там прописывать не будет.

Бизнес — центр — меридиан

Причем, стоит сразу сказать о том, что арендовать офисное помещение без комиссии можно как с помощью специальных посредников, так и без таковых. Кстати, в последнее время достаточно часто можно найти в средствах массовой информации, объявления, помогающие арендовать офисное помещение без комиссии.

Как показывает сегодняшняя практика, на такие поиски почти всегда уходит не больше одного — двух месяцев, но зато вы будете еще очень долго ощущать свою выгоду. Кстати, даже некоторые современные бизнес — центры сдают офисные помещения без каких-либо переплат.

Другой аргумент противников нецелевого использования жилых помещений (чаще всего выдвигаемый местными чиновниками) связан со статусом квартиры.

Первое требование, которое выдвигают предпринимателю, решившему создать в своей квартире офис или магазин, состоит в смене статуса квартиры с жилого помещения на нежилое.

Насколько правомерно такое требование? Давайте разберемся.

Источник: http://urpiter.ru/kommercheskaya-nedvizhimost/mozhno-li-zhit-v-ofisnom-pomeshhenii


Можно ли жить в коммерческой недвижимости — Юридическое бюро bsr18

Можно ли жить в коммерческой недвижимости?

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость» на днях заявила, что при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры.

Эксперты рынка недвижимости, в целом согласились с тем, что офисы окупаются быстрее, но они заметили, что разница в окупаемости не столь высока, а также привели ряд подводных камней, существенно затрудняющих инвестирование в коммерческую недвижимость. СКАЗАНО-ПРОВЕРЕНО

Компания «НДВ-Недвижимость»:

• при сдаче помещения в аренду инвестиции в офисы окупаются в 3 раза быстрее, чем в квартиры;

• Зарабатывать на сдаче жилья в аренду выгодно тем, кто получил квартиру в наследство или в подарок, но если речь идет об инвестиционной покупке, то о жилой недвижимости лучше забыть. Вложения в квартиру будут окупаться долгие годы. Другое дело – офисные помещения.

Для наглядности эксперты компании привели следующие расчеты:

Стандартная стоимость обычной «однушки» в спальном районе (на рынке вторичной недвижимости) составляет 5,5 — 6 млн рублей, а адекватная арендная ставка составляет примерно 27 тыс. рублей. Таким образом, срок окупаемости квартиры может растянуться на 19 лет.

Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Евгения Борзова привела несколько наглядных примеров с офисными помещениями.

К примеру, офис в бизнес-парке «Дорохoff» площадью 65 кв.

м и стоимостью 7,35 млн рублей с учетом индексации арендной ставки полностью окупится через 6,5 лет (нынешняя арендная ставка: 13,5 тыс. руб. кв.м / год).

А если купить офис в бизнес-парке «Атмосфера» (ст.м. Менделеевская) площадью 119,8 кв.

м за 285,5 млн рублей, то «отбить» вложения можно будет через 7,5 лет (при арендной ставке 24 тыс. руб. кв.м / год, с учетом индексации).

Столько же – 7,5 лет – окупается и более дорогая недвижимость: например, торговое помещение за 50 млн рублей и площадью 80 кв.

м, расположенное недалеко от метро Новокосино.

Судя по приведенным выше подсчетам, получается, что покупать коммерческую недвижимость в 3 раза выгоднее для арендного бизнеса, чем жилую. Посмотрим, что об этом говорят другие участники рынка.

Офисы действительно окупаются быстрее квартир, но разница все же составляет не  3 раза, а 1,5 — 2   раза.

Управляющий партнер компании DNA Realty Антон Белых и руководитель отдела аренды компании Delta Estate Станислав Титоренко полагают, что инвестиции в офис окупаются все же н в 3 раза, а в 1,5 — 2 раза быстрее.

«Дело в том, что с квартирами срок окупаемости можно существенно сократить, продав купленную на ранней стадии строительства новостройку сразу после сдачи дома госкомиссии (как правило, это 2 — 3 года с доходностью 20 — 30% в год), – пояснил Антон Белых.

– С коммерческими площадями дело обстоит сложнее, так как спрос на них ограничен, поэтому продажа может занять больше времени, если, конечно, речь не идет про особо ликвидные места и площади. Но это если рассматривать инвестиционный цикл строительства.

Что же касается арендного бизнеса, то здесь сроки окупаемости торговых и офисных помещений однозначно выше».

Выгоднее офисов торговые объекты

«К примеру, срок окупаемости двухкомнатной квартиры составляет примерно 14-16 лет, а торгового помещения в хорошем месте – 6-7 лет, а офисного – 8-9 лет», — уточнил Антон Белых.

С этим согласна и директор по развитию «Миэль-Коммерческая недвижимость» Елена Мишина, добавляя, что из торговой недвижимости нужно ориентироваться на стрит-ритейл.

«Если рентная квартира приносит в среднем 4 – 5 % годовых и окупается за 18 лет, то ликвидные объекты стрит-ритейла дают 10 % годовых со сроком окупаемости 9-11 лет».

Офисы в спальных районах окупаются не быстрее жилья в этих же районах

Руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья» Артем Ржавский также подтвердил, что срок окупаемости инвестиций в коммерческую недвижимость, расположенную в центральной части Москвы, будет меньше, чем в жилую недвижимость. Однако отметил и некоторые исключения. «Для спальных районов на окраине Москвы это не характерно, – пояснил специалист. – Здесь период окупаемости примерно одинаковый».

В спальном районе Митино коммерческое помещение площадью порядка 38 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома будет стоить порядка 9,5 млн руб., аренда принесет порядка 492 тыс. руб. в год. При этом стоимость квартиры аналогичной площади в этом же районе составит около 6,8 млн руб.

, а арендная плата – 360 тыс. руб. в год.

«Таким образом, срок окупаемости инвестиций в коммерческое помещение или квартиру в спальном районе Москвы будет почти одинаковым – около 19 лет», – пояснил специалист, отметив, что утверждение «НДВ» справедливо только по объектам в центральных районах столицы.

Офисная аренда – высокорисковый бизнес, тогда как с жильем все более стабильно. Поэтому доходность того и другого соизмеримы

В рамках опроса прозвучало и несколько иное мнение.

Первый заместитель генерального директора ГК «Пионер» Александр Погодин считает, что доходность жилого помещения и офиса соизмерима, так как при более высоких арендных ставках на офисные помещения срок окупаемости жилья в меньшей степени зависит от общеэкономической ситуации.

«Арендные ставки на офисы в большей степени подвержены снижению в период экономических спадов и падения уровня заполняемости офисных помещений, – пояснил эксперт.

– В то же время стоимость арены жилья если и снижается, то в меньшей степени, а уровень спроса даже в кризисные годы остается высоким, помимо этого рынок аренды квартир более понятен для частных инвесторов».

Председатель совета директоров группы компаний RRG Денис Колокольников также добавляет: «Это и риск приобретения изначально неликвидного помещения, и риск неверного определения оптимального назначения, и сложности с оформлением документов, – пояснил специалист.

– Кроме того, текущее управление коммерческой недвижимостью гораздо сложнее, а сам процесс поиска арендаторов дольше.

К тому же нередко для новых арендаторов недостаточно сделать просто косметический ремонт: например, приходится вносить те или иные изменения в планировку, что также увеличивает затраты на содержание помещения.

В силу этих причин многие частные инвесторы нанимают управляющие компании либо сами начинают заниматься управлением недвижимостью на профессиональной основе».

Расходы на налоги по коммерческой выше

Руководитель отдела маркетинга компании SEZAR Group Елена Карпова также напомнила, что нельзя не учитывать тот факт, что затраты на ремонт жилых и нежилых помещений несопоставимы.

Во втором случае они на порядок ниже, что позволяет значительно сэкономить. Но при этом, сдавая в аренду квартиру, владельцы имеют реальную возможность уйти от налогов. «Можно указать в договоре меньшую сумму, – пояснила эксперт.

– Но с офисами такой трюк не пройдет, и арендодателям все равно придется платить подоходный налог».

В жилье доходней всего экономкласс

Хотя, первый заместитель директора компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова особо обратила внимание на тот факт, что чем выше сумма вложенных в жилье средств, тем ниже будет его доходность от аренды.

«Несмотря на длительный срок окупаемости и низкую доходность, инвестиции в жилую недвижимость считаются наиболее надежным видом вложения средств, – отмечает Мария Жукова. – Аренда жилья в столице будет актуальна и в будущем.

Кроме того, экономкласс является наиболее востребованным сегментом, в котором арендаторы ведут поиск сдающейся квартиры.

Это говорит о том, что спрос на подобную жилплощадь будет всегда, и собственник всегда будет получать с нее доход при установлении соответствующей рынку арендной платы».

ВЫВОДЫ

Да, выгодно, но для этого нужно гораздо больше средств и знаний рынка, нежели для покупки большинства квартир.

То есть по сути, это разные классы инвесторов – те, кто может себе позволить вложиться в коммерческую недвижимость, да еще и грамотно,  и те, у кого хватает средств на еще одно жилье, а знаний и опыта на рынке может вообще не быть.

Источник: http://bsr18.ru/mozhno-li-zhit-v-kommercheskoy-nedvizhimosti/